６　団地には、建物の区分所有に関する規定を準用しているが、しかし、
　団地全体に及ぼす必要のないものや、棟ごとに処理すべき事項につ
　いては、前にも述べたが、準用されない。
　　①第三節「敷地利用権」は、団地内に戸建て建物がある場合、敷地
　利用権について、分離処分の禁止等を一般的に準用すべきではない
　からである。
　　②第七節「義務違反者に対する措置」、は、同じ棟の区分所有者が
　これについて判断して決議すべきであり、団地全体で処理すべき問
　題ではない。
　　③第八節「復旧・建替え」の規定の復旧に関する規定は、棟ごとの
　区分所有者によって決定すべきだからである。建替については、別
　個に、法69条、70条に規定を置いた。

７　団地内の建物の建替えに関する決議
　　団地内に、ＡＢＣ３棟の建物がある場合において、区分所有建物
　であるＡ棟を建替えたいと思ったとき、その敷地をＡ棟の所有者だけ
　で所有しているときは、その所有者だけの判断で建替えることがで
　きる。つまり、その棟の区分所有者及び議決権の各５分の４以上の
　多数による決議のみで足りる(区分所有法61条)。
　　しかし、その敷地が団地所有者の共有に属する場合（つまり団地
　全体で共有している場合）は、その棟だけの問題ではなく、団地全
　体の問題となる。そこで、このような場合について建替え決議の手
　続きを定めたのが、法60条、70条である。

　(1)　単一棟の建替え承認決議
　　①　イ、一団地内にある数棟の建物（団地内建物）の全部又は一
　　　部が専有部分のある建物であり、かつ、ロ、その団地内の特定
　　　の建物（特定建物＝建替えようとする建物）の所在する土地（こ
　　　れに関する権利を含む。）が「団地建物所有者の共有」に属す
　　　る場合においては、ハ、団地管理組合の集会において、議決
　　　権（土地等の共有持分の割合で決まる）の４分の３以上の多数
　　　による承認の決議（建替え承認決議）を得たときは、当該特定
　　　建物の団地建物所有者は、建替え（当該特定建物を取り壊し、
　　　かつ、当該土地又はこれと一体として管理若しくは使用をする
　　　団地内の土地に新たに建物を建築すること）ができる(区分所
　　　有法69条1項、2項)。

〇　この建替え承認決議は、議決権のみで足り、団地所有者の数は
　考慮されない。

〇　この建替え承認決議は、「団地内に区分所有建物が１棟以上あ
　ること」、「建替えようとする建物の敷地が団地建物所有者の共有
　に属すること」、「団地管理組合の集会で議決権の４分の３以上の
　決議があること」の３つの要件が必要。

　②　以上は、団地管理組合の建替え承認決議の問題であり、その
　　前提に、
　　イ　建替えたいと思っている当該特定建物＝建替えようとする建
　　　物が区分所有建物である場合、その建替え決議（区分所有法61
　　　条の５分の４の決議）又はその区分所有者の全員の同意がある
　　　こと。
　　ロ　当該特定建物が区分所有建物以外の建物である場合　その所
　　　有者の同意があることが必要である(区分所有法69条1項1号、
　　　2号)。

〇　建替えようとする建物について、まず、①その建替えの要件を満
　たしておいて、さらに、②団地管理組合の建替え承認決議が必要で
　ある。
　　
　　③　建替え承認決議においては、当該特定建物（建替えの対象とな
　　　っている建物）の団地建物所有者は、建替え承認決議においては、
　　　いずれもこれに賛成する旨の議決権の行使をしたものとみなされ
　　　る(区分所有法69条3項本文)。
　　　　棟の集会で建替えが決まった以上、建替え承認決議においては、
　　　反対に回ることを認めないとしたわけである。

　　④　建替え承認決議の集会の招集は、当該集会の会日より少なくと
　　　も２月前に、議案の要領のほか、新たに建築する建物の設計の概
　　　要をも示して発しなければならない(区分所有法69条4項本文)。

　　⑤　建替え承認決議に係る建替えが当該特定建物以外の建物の建
　　　替えに特別の影響を及ぼすべきときは、その影響を受ける建物の
　　　区分所有者全員の議決権の４分の３以上の議決権を有する区分所
　　　有者（建物が専有部分のある建物以外の建物である場合　その建
　　　物の所有者）が当該建替え承認決議に賛成しているときに限り、当
　　　該特定建物の建替えをすることができる(区分所有法69条5項)。

　(2)　複数棟の一括建替え承認決議
　　　①　建替えが検討されている特定建物が２以上ある場合、(1)で見
　　　　たように、単棟ごとの建替え承認決議に付すこともできるが、２以
　　　　上の特定建物の団地建物所有者は、各特定建物の団地建物所
　　　　有者の合意により、当該２以上の特定建物の建替えについて一括
　　　　して建替え承認決議に付することができる(区分所有法69条6項)。

　　②　当該特定建物が専有部分のある建物であるときは、当該特定建
　　　物の建替えを会議の目的とする集会(区分所有法62条1項)におい
　　　て、当該特定建物の区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多
　　　数で、当該２以上の特定建物の建替えについて一括して建替え承
　　　認決議に付する旨の決議をすることができる。この場合において、
　　　その決議があったときは、当該特定建物の団地建物所有者（区分
　　　所有者に限る。）の合意（一括建替え承認決議に付すための合意）
　　　があつたものとみなされる(区分所有法69条7項)。

　(2)　団地内の区分所有建物の一括建替え決議
　　　　団地内の区分所有建物をそれぞれ棟ごとの判断によって建替え
　　　ることもできるが、団地内の区分所有建物を全部まとめて建替える
　　　こともできる。
　　　　一斉に建替えるためには、以下の要件が必要である(区分所有
　　　法70条)。
　　　①　イ、団地内建物の全部が専有部分のある建物（区分所有建物）
　　　　であること。
　　　　　ロ、当該団地内建物の敷地（これに関する権利を含む）が当該
　　　　団地内建物の区分所有者の共有に属すること。
　　　　　ハ、各棟の管理を団地管理組合で行う旨の団地管理規約が定
　　　　められていること。

〇　このハの要件は、先に述べた、４の団地規約の設定の特例②の第
　二の規約の制定である(区分所有法68条1項2号)。

　　②　以上の要件を満たした上で、団地管理組合の集会で、団地内の
　　　全区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数で、当該団地
　　　内建物につき一括してその全部を取り壊し、建物を建替える旨の
　　　決議（一括建替え決議）をすることができる(区分所有法70条1項
　　　本文)。

〇　建替えの承認決議と異なり、建替えそのものの決議であるので、
　区分所有者及び議決権の各５分の４以上となっていいることに注意。

　　③　ただし、全体として５分の４以上の賛成があったとしても、各棟
　　　ごとの区分所有者の意思を無視することはできないので、一括
　　　建替え決議が成立するためには、当該集会において、当該各棟
　　　ごとに、それぞれその区分所有者の３分の２以上の者であって議
　　　決権の合計の３分の２以上の議決権を有するものがその一括建
　　　替え決議に賛成した場合でなければならないとされている(区分
　　　所有法70条1項ただし書)。

〇　これは、一括建替え決議と別個に、棟ごとの集会を開いて、３分
　の２以上の決議が必要というものではないことを注意してほしい。
　一括建替え決議が成立した場合、その決議における各棟ごとの投
　票を集計して、それぞれ３分の２以上の賛成票があったかどうかを
　審査するというものである。

〇　一括建替え決議の「５分の４」議決権は、団地における議決権と
　して土地等の共有持分の割合による。しかし、棟ごとの議決権の３
　の２という場合は、その棟の規約に別段の定めがない限り、その有
　する専有部分の床面積の割合による(区分所有法38条、14条)。

　　④　団地内建物の一括建替え決議においては、次の事項を定めな
　　　ければならない(区分所有法70条3項)。
　　　一　再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要
　　　二　新たに建築する建物（再建団地内建物）の設計の概要
　　　三　団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に
　　　　要する費用の概算額
　　　四　前号に規定する費用の分担に関する事項
　　　五　再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項

　　⑤　一括建替え決議の手続きに関しては、一棟の区分所有建物の
　　　建替えに関する「招集手続」、「売渡し請求」等多くの規定が準用
　　　されている。

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