総合コンサルティングチーム 【ワイズ・グループ】

リスクについて

事業でも投資でも常にリスクは付いてきます。
弊社の起業コンサルティングへ新規事業の相談をしてこられる方で、リスクが少しでもあると、途端に躊躇される方もいます。
「リスクがない仕事をしたい」とダイレクトに言われる方もいます。

この世にリスクがまったくなく、大きく稼げる事業や投資はありません。

稼せぐには、常にリスクは付いて回るものなのです。
問題はいかにリスクをコントロール出来るか、リスクヘッジが可能でどれ位のリターンを得られるか、ではないでしょうか。

この「収益不動産投資を考える」は会社員の方を対象に書いています。
会社員の方が副業でハイリスクを負うわけにはなかなかいきません。ただそうは言っても、願わくばローリスクでハイリターン、少なくともローリスク・ミドルリターン以上は狙いたいものです。

そういった意味でも収益不動産投資は、やはりお勧めできます。
収益不動産投資にも当然リスクはあります。
しかし、そのリスクはリスクコントロール・リスクヘッジしやすいものです。

ただし、収益不動産投資の中でも、ハイリスク・ローリターンになりかねないものもあります。


競売物件は本当にお得なのか！？

競売物件は一昔前なら、怖い、関わりたくない等でしたでしょう。それが今は、掘り出し物がある、安い等と思っておられる方も多いと思います。

かっては、裁判所でしか見られなかった競売物件情報が、最近ではインターネットで閲覧出来るようになったことも影響しているのかもしれません。

確かに競売物件の最低売却額だけ見ると、利回り２０％以上にもなる物もあり、一見魅力的に映ると思います。
しかし、実際は現在多くの人が競売に参加するようになり、入札価格が一般市場と同じくらいの値段となるケースが多いのです。
競売物件が一般市場と同じくらいの値段、または少し安い位であるなら、リスクを考えるとまったく魅力はありません。それどころかハイリスク・ローリターンになりかねません。

以下リスクを挙げていきます。

○権利関係が複雑であったり、占有者が住んでいてトラブルに発展する場合がある。
○実際に物件の中を見たり、所有者に情報を聞くことも出来ない。つまり、裁判所が公開する資料のみで判断しなければならない。
○実際に物件の中を見られないので、例えば雨漏りや破損等があったとしたら思わぬ修繕費がかかる場合もある。
○二割の保証金を収めなければならない。また金融機関の融資が競売物件には下りにくい。

等が上げられます。
落札後、とんでもない物件だと判明しても、前の所有者にも裁判所にも何も責任を問えません。

普通の方には、あまりに不安定要素が高く、リスクコントロール・リスクヘッジがなかなか出来ません。

では、どのような方が向いているかというと
ハイリスクであってもハイリターンを得たい方。金融機関に頼らずキャッシュで購入できる方。競売専門に出来る方等です。

競売物件は、会社員の方にはリスクがあり過ぎてお勧めできません。


Comprehensive Consulting Y's group Satisfaction Business
ワイズ・グループ　　　　　　提携不動産会社募集
TEL092-737-7771　FAX092-738-1117
〒810-0004　福岡市中央区渡辺通り5丁目23-2-6F

前回まで

●数ある投資対象の中でも、最もローリスクかつ初心者でも始めやすい投資であり副業である。

●不動産投資は、他の投資と比べ会社員が有利であり、時間的にも労力的にも楽に稼げる。

●ローンというレバレッジを利用して、安定したキャッシュフローを受け取り、最終的にキャピタルゲインも得る。

●月々のキャッシュフロー、ローンの返済とも他人(入居者)がしてくれる。

●新築物件より中古物件の方が利回りが良い。一戸建て・区分所有より、マンション・アパート等を一棟購入。入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなる。

●手持ち資金で買える物件を買うではなく、レバレッジを利用して、安定した利益を上げれる不動産に投資する。


ローンについて

今まで述べてきましたが、不動産投資は手持ち資金で行うのではなく、金融機関からお金を借りて行います。
この点において、収入の安定しない事業主より、収入が安定している会社員がことの外有利となります。

｢えっ！！会社員が何千万、何億と借入できるの！？｣

可能です。なぜなら収益不動産のローンは、個人の属性と不動産の評価で決まるからです。
通常の住宅ローンの場合、ローンの上限は年収の５～６倍、または返済額が年収の３５％以内等ほぼ借りられる上限が決まっています。

これに対し、収益不動産のローンの場合、属性(勤務先、勤続年数、年収等)、不動産の評価(積算評価、収益評価)、他の借金状況、担保、頭金など複数のバランスで決まります。
属性に関して問題なければ、後は不動産の評価次第で、何千万・何億の物件でも購入可能となります。

※属性に関しての補充
勤務先で、一番評価されるのは公務員の方です。次に一部上場、二部上場と続きます。

勤続年数は、当然長く勤務されてる方ほど有利です。勤続年数が長い方に比べ、勤務三年未満の方は審査が厳しくなります。

年収は、直近二年または三年の平均を見る金融機関が多いです。
年収が低い方(４００万以下)は、担保・保証人、配偶者がお勤めしているなら所得の合算、副業の申告などが必要です。


生命保険代わりに不動産購入！？

ローンを組んで不動産を購入する場合、団体信用生命保険へ加入します。
つまり、あなたにもしものことがあっても、大切なご遺族にローンのない不動産が残ります。
例えば、不動産価値が一億円、毎月家賃収入が１００万円あったとしたら、ローンの支払いのない、一億の不動産と、毎月の家賃収入がそのまま残された遺族へ入ります。
これだけの保障があったら、通常の保険であれば多額の掛け金となりますが、団体信用生命保険は格安といえる保険料なのです。
他の生命保険に加入しているのなら解約して、後は掛け金の安い入院保証等の掛け捨てにでも入っておけば十分だと思います。

これだけでも、毎月の出費を抑えられ、もしもの時でも十分な保障を得られる、最良の投資だといえます。


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どんな不動産を買えば良いのか！？

レバレッジ(手持ち資金より多い金額を動かすこと)を利用して、安定した利益を上げれる不動産に投資する。
手持ち資金だけで、物件を探すというような考えでは不動産投資には不向きといえます。

何千万もの貯金など普通の方は持っていませんし、それこそ貯めるまでに一生を費やすことになります。
手持ち資金で買える物件を探す、買うではなく、レバレッジを利用して、しっかりとした数字に基づいた｢利益が上がる不動産｣を買う、つまり｢儲けられる不動産｣を買う、これが重要です。


利回りについて

チラシや雑誌などに記載されているものはほとんどが表面利回りと言われるものです。
表面利回りが１０％以上、理想は１５％以上の物件です。
計算上は上記以上の利回りであれば、あくまで“表面上”は楽に返済できることになります。
※ただし、利回りばかりに、こだわり過ぎるのも考えものです。(後日説明)

表面利回り(広告表示利回り)
予測される年間家賃収入÷不動産の物件価格

表示利回り
予測される年間家賃収入÷総所得費(不動産の物件価格＋初期費用)

実質利回り(収益率)
純収入(年間家賃収入－管理運営コスト)÷総取得費

自己資金に対してどれだけのお金が実際に手元に残るか、｢対頭金収益率｣は重要です。
対頭金収益率
実際に手元に残る金額÷頭金×１００
頭金を少なくすると対頭金収益率は高くなるが、手元に残るお金は少なくなるので、頭金とローンのバランスが重要となります。


どんな形態の不動産にするか！？

新築物件の投資は、新聞広告で募集しているもので利回りがだいたい５％前後です。
これでは、変動金利で借入した場合、将来投資利回りを返済が上回ることにもなりかねます。
よって、収益不動産投資では中古物件をお勧めいたします。

一戸建て・区分所有　　賃貸すると入居率１００％となるが、出て行くと空室率１００％になり
ローンが自腹となります。つまりイチかバチかの投資になってしまいます。
また、マンションのような共同住宅では住民の四分の三以上の賛成がなければ立て替えしたくてもできない、融資が下りにくい、等の理由からよほどの掘り出し物物件でもない限り、お勧めいたしません。

これに対しマンション・アパート等を一棟で購入した場合、上記のような問題はなくなります。
入居者が、一人、二人出て行っても残りの入居者が支えてくれます。
つまり、入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなります。


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どんな収益不動産を買えば良いのか！？

当然、利回りが良くて、さらに数年後の売却時に数十％以上のキャピタルゲインが得られる物件です。
ただし、現在のような金融危機の時代、キャピタルゲイン狙いの投資はリスクが大きくなります。

株等も上げ相場の時は良いのですが、下げ相場に転落した時キャピタルゲイン狙いだと利益はなかなか出せません。

不動産も下げ相場の時はキャッシュフロー(家賃等の定期収入)狙いの投資です。
それが上げ相場に転じた時、結果的に大きなキャピタルゲイン(売却時利益)を得られます。

ローンというレバレッジ(手持ち資金より多い金額を動かすこと)を利用して、安定したキャッシュフローを目当てで投資して、定期収入を受け取り、最終的にキャピタルゲインも取れる、それがもっとも大きなリスクヘッジ(リスク低減)となります。

収益不動産　→　他人に貸す　→　家賃収入を得る
ローン返済は、他人(入居者)がしてくれます！！

単純に経費を差し引いて毎月２０万の家賃純収入が入るとすると、年間２４０万の副収入となります。これを、二つ三つと持てたら・・・
繰り返しますが、月々のローン返済は、他人がしてくれるのです！！


「しかし、収益不動産は何千万、物件によっては何億とかするでしょう！そんなの買えないし、ローンも通らないでしょう」

貴方が会社員であるなら、それが可能となります。むしろ有利に銀行からお金を借りられます。

「結局、借金するってことですか！！」

勿論、返済の名義は物件購入者です。しかし、ご自身が借金して購入した自宅なら全部貴方の借金といえますが、収益不動産の場合、繰り返しますが元本も金利も含め、月々のローン返済は、他人がしてくれるのです！！
月々のローンを返済した後、手元に残る副収入も全て他人(入居者)がくれます。

リスクがまったくなく稼げる商売や投資はありません。
他の投資と比べ会社員が有利であり、時間的にも労力的にも楽に稼げる！！
それが不動産投資なのです。


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「ワイズさんで私にも出来るような一生続けられるようなビジネスを紹介してくれませんかね？」
長引く不景気、長らく続いてきた年功序列の崩壊、社会保険・年金制度の不安・・・などがあり、最近お勤めの方からの上記のような相談が増えてきております。

しかし、この方は公務員をされておられる方だったので引き止めました。

なぜなら「もったいない」からです。
公務員、上場企業、優良企業に長く勤められておられる方は、ご自身が考えられている以上に社会的信用力があります。また、その信用力をお借りして弊社が展開している保証業も成り立っています。
金融機関等の信用・評価は、中小企業の社長さん等よりはるかにあります。

公務員、上場企業、優良企業の方は何らかのいたしかない事情があって辞めるのならともかく、そうでないのであればそのまま勤め、その信用力を背景にビジネスを考えたほうが賢明です。
幸い、民間企業では、副業に寛容になってきております。
副業に厳しい公務員でも身内に業務させているいるように繕うことなどで可能となります。

しかし、主業務がある方の副業となると限られてきます。あくまで副業ですから動ける時間も限られてきます。
そうなると、定期貯金、外貨貯金、株式投資、不動産投資などが副業に向いていると言えます。

では、ワイズがお勤めの方へ勧める副業は・・・・・ずばり不動産投資、収益不動産投資です。

不動産投資と聞くと「難しい、怖い」等と思われるかも知れませんが、実は数ある投資対象の中でも、最もローリスクかつ初心者でも始めやすい投資であり副業です。

定期貯金　　　遺産等で巨額の預貯金を長期預けられるのならともかく、銀行金利が０コンマ数パーセントのような低金利では何にもならない。

外貨貯金　　　高利回りでも為替手数料が高い。外貨投資なので、売買時が難しい。

株式投資　　　大きなリターンは望めるがリスクも大きい。
90年代から見ても、バブルの崩壊、ＩＴバブルの崩壊、サブプライム問題、リーマンズショックなど、株価が底なし状態で急降している時が幾度もある。
相場の動きに逆らえず、自分ではコントロールできない。また、毎日こまめに株価を気にしなければならない。
　　　　　　　　　
これに対し、
不動産投資は　安定した大きな利回りが可能(利回り１５％以上など)　株と違い自身でコントロールできる。(更に高い収益を得られる)　
家賃等月々安定したキャッシュフローを受け取り、また物件の価値を上げることで(家賃収入を上げれば物件の価値が上がる)売却時のキャピタルゲインも得られる。

投資といえば必ずリターンを求めるものですが、その中でも収益不動産は郡を抜いて優れていると思います。
数千年にわたって受け継がれてきた「ユダヤ商法」の財産作りの基礎は
「不動産・金」→「現金」→「事業」の順です。
つまり、不景気の影響(サブプライム問題を発端に世界中で不動産価格が下落)で、おそらくこれ以上下がることはないだろうと思われる収益不動産が巷に溢れている今がチャンスといえます。


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弊社が提供する・コンサルティングするビジネスはせっかく将来性、大きな市場、需要があるのに優良な業者が少ない市場のビジネスです。絶対的な一強、大手も存在しません。
おそらく世間体を気にする大企業の進出はこれからも無いと考えられる市場です。

弊社が提供する厳選したニッチビジネスを要約すると
●最初に用意する資金を最小限に抑えられるビジネスです。
●世の景気や情勢などに左右されないビジネスです。
●将来性のある市場や確実な需要があるビジネスです。
●他社と差別化されたビジネスです。

弊社の起業コンサルティングは、自身で経営や起業した経験が無い為、経営者の気持ちがわからない等の通常のコンサルタント会社の机上のコンサルティングとは一味違う実践的コンサルティングが可能です。

ワイズがコンサルティングするニッチビジネスに興味がある方はご連絡下さい。
相談者様の経歴や開業資金、希望する収入等を考慮してビジネス案を提供いたします。
ご相談は無料です。
●コンサルタント業　●金融・債務コンサルタント業　●信用保証業
●身元・行方専門調査業　●その他厳選のニッチビジネス

例えば、弊社がこれまで手掛け成功しているニッチビジネスには、
下記のようなビジネスタイプもあります。

■グットサプリ買取センター様　　　■ヘルシーアイ様
詳しくはこちらより　ニッチビジネス　成功例

ご相談は無料です。なんなりとご遠慮なくお問い合わせください。

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ワイズグループ内起業コンサルティング

弊社は、事業者の資金繰り、債務相談・金融相談から一般の方の借金相談等、お金に関する問題について気軽に相談出来るコンサルタント会社です！
専門スタッフの長年の経験・知識により、貴方もしくは貴社に対し適確なアドバイス・問題の解決、または快方に向かうようサポートいたします。
弊社には、この業務に必要不可欠な“確かな知識”と“豊富な経験”を兼ね備えた金融業のプロによる様々なノウハウがあります。

貴方が、申込み先にあてがない、もしくは現状を変えたい、
またはアドバイス、サポート等が必要であれば、金融コンサルティングをお勧めいたします。
問題の解決策、サポート、アドバイス等、貴方の現状が良くなるようにコンサルをいたします。
また、保証人紹介も優先して検討いたします。
主の内容　●融資申し込みの極意　●満額融資のコツ　●その他多種ノウハウ

①コンサルティングの予約は、料金３１５００円をお振込み頂いてからの予約となります。
●振込先口座　西日本シティ銀行　天神支店　普通 ２５１９０８６
口座名義　ワイズ・コンサルティング

②お振込み後、お電話でコンサルティングの予約を入れてください。
●来社希望の場合、その旨お伝え下さい。
●電話でのコンサルティングをご希望の場合、金融コンサルティング専用電話番号をお伝えいたします。

何なりとお気軽にご相談ください
あなたの現状が今より良くなるようにサポートいたします！

※ご相談者の秘密は厳守いたします


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● アパート・マンション等収益不動産販売会社
一般媒介よりも専任媒介の物件を多く扱っている業者様、優良収益不動産情報を多くお持ちの業者様、是非ご一報ください。全国可能です。

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ワイズ・グループには上記を希望されるお客様が多数います。
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詳しくは、お電話orメールにてお願いいたします。


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自営業、会社経営者は日本政策金融公庫(旧国民金融公庫)を活用しよう。

日本政策金融公庫は、政府系金融機関、国民金融庫から昨年十月に株式会社化された。
とはいっても株式は政府が所有しているのでほとんど従来のままである。

弊社に相談に来られるクライアントは、金利が高い金融機関を利用している人は多いが
日本政策金融公庫を上手く利用している方は意外と少ない。
敷居が高い、審査が厳しいなど勝手に解釈されている方が非常に多い。

中小企業経営者ならまず日本政策金融公庫を検討するべきである。
日本政策金融公庫がだめだった時に、銀行や金融機関を探せばいい。

新規開業希望者にも積極的な融資を行っている。
申告をされて税金を納めている方なら更に申し込む価値はある。
手続きは多少あるが、銀行に比べたらむしろ簡単な手続きといえる。

ここは、殆んどの業種の中小企業の方が対象であり、数十万から数千万の幅で申込が出来る。
なにより金利は１～２％台という低さで、更に返済期間も長期に設定できる。
借入時に任意で入れる団体信用生命保険に加入すれば、借主が万が一(死亡等)の際、残された方の負担にもならない。

日本政策金融公庫の貸付は、主に事業者向けのローンであるが、特徴として民間の信用情報機関の情報は活用しないというところにある。

帳簿に載せているのなら判明するが、申込者が申告しない限り民間金融機関の借入は分からない。例えば、民間金融機関で事故を起こした人でも申告しない限り判明しない。

とはいってもクライアントにいつも言っていることだが、それを悪意で利用しないでほしい。
これだけ低い金利や高条件で中小企業経営者に融資してくれる機関はないのだから。
日本政策金融公庫内の情報を延滞などで悪くすると、後々、新たな事業をする時の開業ローンや、事業者でなくなったとしても教育ローン、年金担保融資など利用できなくなる。
ちなみに、現時点では教育ローンに関してのみ全国銀行個人情報センター、CICの情報も調べられる。
もし、日本政策金融公庫で借入できたら、何を差し引いても支払いは遅れないように心がけ実績、信用を築くことを勧める。



不況対策として日本政策金融公庫、セーフティネット貸付が２１年１月３０より拡充された。
主に、金利が安くなる。基準利率の－３％。
売り上げが前年より３％以上(従来は５％以上だった)下がった場合申し込める。
ご融資額の拡充（「別枠３,０００万円以内」から「別枠４,０００万円以内」に拡充）など

経営環境変化資金
社会的、経済的環境の変化により、売上や利益が減少する等、業況が悪化している方
※ 新たに設置される「『生活対策』中小企業金融緊急特別相談窓口にご相談いただくことでもご利用が可能

金融環境変化対応資金
金融機関との取引状況の変化等により、資金繰りに困難を来している方
国際的な金融不安や経済環境の変化を背景に、取引金融機関から借入残高の減少等の取扱いを受けている方

取引企業倒産対応資金
取引企業などの倒産により経営に困難を来している方

借換需要への対応
資金繰りの円滑化のため、新規融資に際し、既存公庫融資分と合わせて一本化する借換需要へ対応


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弊社の起業コンサルティングは、自身で経営や起業した経験が無い為、経営者の気持ちがわからない等の通常のコンサルタント会社の机上のコンサルティングとは一味違う実践的コンサルティングが可能となります。

信用保証コンサルタント業

債務コンサルタント業

身元・行方専門調査業

※いずれも他社とは差別化したビジネスです。
独学や他では収得不可能な特殊ノウハウです。
ノウハウ全てを伝授し、資料、開業・業務マニュアル、契約書一式等の提供、無料コンサルティング等を提供いたします。
フランチャイズ等に比べ、費用も大幅にコストダウンでき、規制も緩やかですが、最低限のルールは発生いたします。
尚、提供数には明確な定数を定めております。


※意欲旺盛で、身元確認のとれる方を求めます。お金を支払うからといって誰にでも提供するものではありません。

※フランチャイズ、代理店、加盟店ではありません。
ノウハウ提供、コンサルティングとなります。

※優柔不断な人や約束事を厳守できない人はお金を払うだけ無駄ですので御遠慮ください。

詳しくは、お電話にてお問い合わせください。

TEL092-737-7771
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