総合コンサルティングチーム 【ワイズ・グループ】

総合コンサルティングのワイズグループが稼げるニュービジネスをプロジェクト！
加盟店、地区代理店を大募集します。

新規事業　ビジネスパートナー　加盟店、地区代理店募集　NEW OPEN !!
『新規エリア展開のため、今が飛躍のチャンス！！』

今回の募集に限り、通常弊社の起業コンサルティングで必要となる、「研修費」
「コンサルティング料金」「ビジネスノウハウ料金」などは発生いたしません。
充実の研修制度、登録料のみでの開業、継続的支援・・・
万全の体制で全面的にサポートいたします！！

<事業内容>　貴金属買取事業営業
※販売などの物を売る仕事ではありませんので未経験者でも最初から活躍できます。

Q.ずばり儲けられますか？

A.弊社は創業以来様々なスキマ・ニッチビジネスを展開、サポートしてきました。
また現在も、毎月複数の新規事業の提案やアドバイス、サポートの依頼がきます。
基本的に「弊社で手掛けるビジネス」、「開業希望者へ紹介・提案するビジネス」は、弊社・関連会社・パートナー企業で実践した上で「確実な需要がある・稼げるとなった場合」にご紹介しています。
今回の「貴金属買取事業」は今まで手掛けたニッチビジネス(初期費用を抑えられる、景気に左右されない、将来性・需要がある、差別化されたビジネス)と比べてみても、こと「儲かるか？」の観点で みると、かなり自信があります。
先行してビジネスを展開している福岡ではこの事業で、平成２２年七月度月商６００万超、八月度月商９００万超を達成しております。「試行錯誤の期間」を得てビジネスとして確立した今後は、更なる大きな発展が期待できます。

自信があるから研修期間を充実の｢五日間｣ご用意しています。実際の研修で営業現場を包み隠さずお見せいたしますので、体感してください。


今回の募集で弊社に登録された加盟店様・代理店様は、今後も弊社のパートナーとして優良ビジネスを無償または特別料金でいち早くご紹介出来ます。

募集数は定数に達した時点で、いかなる理由があっても、お申込を受け付けることはできません。ご質問などございましたらお早めにお問い合わせください！！

詳しくはこちらより

Comprehensive Consulting Y's group
ワイズ・グループ
TEL092-737-7771　FAX092-738-1117
〒810-0004　福岡市中央区渡辺通り5丁目23-2-6F

総合コンサルティングのワイズがビジネスパートナーとニュービジネスをプロジェクト！営業スタッフを募集します。

<事業内容>　貴金属買取事業営業スタッフ
※買取サービスのご案内がメインとなります。販売などの物を売る仕事ではありません。
『買取させて頂いたお客様から感謝されるビジネスです。』

<給与>　①一般営業 固定給月１８万円以上プラス歩合制 随時昇給あり
※普通に頑張れば月収50万以上にはなります。コツを掴みトップセールスとなれば、100万以上の収入も可能です。

②査定業務　条件「リサイクルショプ、質屋業勤務経験者」　
固定給月３０万円以上＋能力給　随時昇給あり　※営業業務は一切ありません。

<時間>　９：００～１９：００ (実働８時間)

<休日>　日曜・祝日　隔週土曜日

<待遇>　各種保険完備　食事手当 ※募集②の方、社宅相談可。他詳細は面談にて

<資格>　外交、営業経験者を特に募集。　未経験でも可。
　　　　　 学歴・年齢・性別不問。
　　　　
<応募>　ワイズグループまたは下記の希望勤務先に電話連絡後、履歴書(写付)をご持参ください。募集②の査定業務希望の方はワイズグループにご連絡ください。

先行してビジネスを展開している福岡では、すでに５０万以上の給与獲得者が複数います。ニッチビジネスに興味がある。将来独立をしたい。たくさん稼ぎたいなど・・・
全面的にあなたをバックアップいたします。

まずは、お気軽にお電話ください！！あなたのヤル気を応援します！！


関西地区
良寛株式会社
〒636-0202 奈良県天理市田井庄町３０３－４－２０５
〒636-0202 奈良県磯城郡川西町結崎330-121
ＴＥＬ　0743-63-5545

九州地区
株式会社エバブラ
〒812-0011 福岡県福岡市博多区博多駅前3丁目12-21　NKビル6F
ＴＥＬ　092-483-2052

加盟店、地区代理店を募集しております！


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貸金業を必要としない人たち、官僚や政治家らで強引に施行された改正貸金業法。
借りられなければ、多重債務者はなくなるという、実際に多重債務に陥った人の話を聞いたことのない人の単純な発想であるといえる。

大阪府で、今月、改正法の緩和に向けて動きがあった。
実現に向けてのハードルは高いようではあるが、どうなるであろうか！


以下、記事より

大阪府は６日、６月に完全施行された改正貸金業法の一部を緩和する小規模金融構造改革特区構想を政府に提出すると発表した。
改正貸金業法の完全施行に伴って、小規模事業者が短期資金の借入れが困難になったり、利用者に返済能力があっても借入れできなくなるおそれが出てきているためとしている。
大阪府の構想では、総量規制を府独自の算定方法に基づいて緩和するほか、上限金利も、貸し付け期間１年以内や金額が２０万円以内の短期つなぎ資金などの場合は年２９．２％に引き上げる。専業主婦に対する貸し付けについても、上限５０万円とする小額貸付を求める措置の中に盛り込んだ。

返済能力を超える過剰貸付を防止するため、貸金業者は府による認証を受けることを義務化するとしたほか、貸金業者（特区活用業者）の負担による府独自の相談支援制度の創設も盛り込んだ。

ただ、改正貸金業法は多重債務者問題の対策として打ち出された面があることから、消費者団体や弁護士などからの反発も予想される。自見庄三郎金融・郵政改革担当相は、同日午前の閣議後会見で、一般論として「地域によって刑罰が異なることになり、法の公正性に反するのではないか」と否定的な見方を示した。


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改正貸金業法により多くの消費者金融が倒産している。
また、どうにかやりくりしていた借り手も突然放り出されることになる。
収入の無い方や収入の証明が出来ない方、専業主婦は借入すら困難となる。
本来、このあたりの対策は国がやるべきことなのだが・・・
※このままでは、規制は関係のない「ヤミ金」を利用するしか無い方も多いと思う。
ヤミ金に手を出すことは破滅行為である。当たり前の話だ。
しかし１つ言える事は、誰だって、好き好んでとんでもない高利やヤミ金に手を出す人はいないということである。法律家なら破産や整理を勧め、自分で商売をやったことが無いアタマのお固いコンサルタントなら、そんな高利を利用する位なら商売をたためなどということであろう。それも当たり前の正論ではあるが、それをしたくとも出来ない方もいる。その理由をわからない。(わかろうとしない)

改正貸金業法「総量規制」も、アタマの固い役人の安易なお役所的発想で出来ることになったものである。
そこで、思い出されるのは１９８９年に大蔵省により突然作られた不動産売買時の総量規制。
これにより、バブルは弾け、その後遺症は現在まで残っている。

さて、今回の総量規制はどうなるのであろうか？
そして、抜け道があるとしたなら・・・・・

法律や金融機関のシステムを理解するということだろう。

重複する部分もあるが、今一度、総量規制の中身について触れておきたい。
「総量規制対象業者からの借入れ総額は年収の１／３以内に制限される」

総量規制対象
消費者金融、信販・カード会社からの金銭の借入。
クレジットカードのキャッシング枠など

総量規制対象外のもの　※例外も含む
銀行からの借入
住宅ローン、自動車ローン
クレジットカードのショッピングローン
株式や不動産などの有担保ローン
売却予定不動産の売却代金により返済できる貸付け
顧客に一方的有利となる借換え
配偶者と併せた収入の１／３以下の貸付け
緊急・高額の医療費
事業資金など


金融会社は「指定信用情報機関」より、申込者の情報を見て審査する。
この時、申し込もうとしている業者がどの情報機関を見ていて、融資後、どこに登録されるのかは重要である。人によっては、そこに抜け道がある場合がある。
弊社の「金融コンサル」では、全国の主要金融会社の信用情報機関登録先を全てデータとして保有しているが、一般の方が調べることも出来る。
※ネットなどで申込する時、カードローン規定など同意条項に書かれているが、あれを見てもよく分からなかったり、クリーンやファインのことを書いてあったり、またあの長い条項を読まない方も多いと思う。

登録先を調べるには、ＣＩＣ、ＪＩＣＣのホームページより「加盟貸金事業者一覧」を検索すればすぐに判明する。
ＪＩＣＣは１,１９６社（平成２２年５月末現在）、ＣＩＣは平成22年6月1日現在341社が加盟している。
両方とも加盟していれば両方に載り、片方の場合はそれにしか載らない。
※保証会社が入る場合、保証会社名での検索が必要である。

これを見て、見えてくることも多い。
例えば、
債権管理業務のみとなったシティズや破産したＳＦＣＧに代わり、現在、事業者向け融資に力を入れている●●銀行。
銀行と名前は付いているが、照会や登録はＪＩＣＣのみである。
※法人の信用情報は現在ＪＩＣＣのみ記録を取り扱っており、ＣＩＣ、全国銀行個人信用情報センターには情報がない。(ＣＩＣは昨年三月で法人の信用情報廃止)
法人の信用情報はＦＡＩＮの交流対象外である。
事業性資金は規制の対象外であるから今後事業者向けの貸付けに力を入れる金融会社は増えるであろう。
大手消費者金融○○では「新たな収益源としては、個人・零細事業主などを対象とした商工ローンを本格的に展開する方針」とのこと。また、政府系機関での条件の良い借入も出来る。

事業主と比べると、お勤めの方の借入は難しくなる。
お勤めの方なら銀行のカードローン(消費者金融や信販会社が保証をしてくれるローン)は、規制対象にならないから年収の１／３以上の借入も可能。あとお勤めの方なら、意外と使われていないが全国にある○○も、総量規制対象外である。
※ファインの記録は、総量規制対象貸金債権に申込したときに交流対象となるが、それ以外の規制対象外債権への申し込みの場合、見られない。


申し込もうとしている借入は、総量規制の対象となるのか？
指定信用情報機関のどこに、どのように記載されるのか？
すでに、総量規制対象貸金債権が年収の１／３以上ある場合、配偶者(働いている場合)
の協力は得られるか？
六ヶ月以内の申込情報が多くないか？また、その情報はいつ消えるか？
何らかの事情で借入先が情報機関に記載されていない場合やファイン対象外の場合
その債権を正直に・・・・
後はそれぞれが知恵を出し考えて欲しい。
何も知らなくて、見境無く申し込み無駄打ちとなるよりも成功の確率は増すであろう。


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６月１８日から貸金業法の改正「総量規制」がスタートする。
年収３００万なら１００万円までと、年収の１／３までしか借りられなくなる。
日本資金業協会の調査では１３００万人が借入しているとのこと。
その内の半数の６５０万人もの人が年収の１／３以上の借入があるという。

パニックも予想される法の改正、果たして抜け道はあるのだろうか？

総量規制の対象となるのは、金融庁が管轄する貸金業者からの借入である。
銀行系は貸金業法ではなく銀行業法で管理されており、総量規制の対象外となる。
クレジットカードの場合、キャッシングは金融庁の管轄。
ショッピングは経済産業省の管轄である。キャッシングのみが総量規制の対象となる。

今後、規制対象の金融会社へ申込時、年収の確認のために、所得証明書の提出が
必要となる。

金融会社は、所得証明書を見て年収の１／３以上の借入がないのかを調べることになる。
それを調べる先が、前ブログで述べた指定信用情報機関の
●ＪＩＣＣ (株式会社日本信用情報機構)
TEL ０１２０－４４１－４８１
●ＣＩＣ (株式会社シー・アイ・シー)
TEL ０１２０－８１０－４１４
である。

金融会社により、ＪＩＣＣだけの加盟であったり、ＣＩＣのみの加盟であったり、
また、双方とも加盟している業者もある。
１つだけの加盟でも「ＦＩＮＥ」で交流されることは前に述べている。

抜け道は人によってはあるとも言えるし、人によってはないとも言える。

まず、自分の信用情報がどのようになっているのかを開示して頂きたい。

ＣＩＣの場合、総量規制の対象の債権は　［契約の種類］無保証融資 となっている。
ＪＩＣＣの場合、総量規制対象貸金債権という項目に入っている。

総量規制の対象の債権合計額が年収の１／３以上であるなら、総量規制の対象となる
金融会社からの借入は不可能ということになる。
つまり、今後借入できる可能性があるとしたら、規制対象外金融機関ということになる。
年収の１／３以下であれば、借入できる余地はあるということになる。

借入が確かにあるのに信用情報に載っていない場合がある。
これは、業者が破綻やまだ倒産はしていないが債権管理業務のみだけの業務になったり、
信用情報機関の加盟でなくなった場合など信用情報に載っていないケースがある。

このような場合、他金融機関にその債務が判明することはまずない。
ある意味ラッキー？なのかもしれない。
(あなたが事業主の場合、個人事業主の資金は規制対象外であるが、このような場合でも新規借入申込の際、申告する必要はあるのだろうか！？　提出する帳簿類に記入しているなら話は別だか・・・幅広く事業者向け貸付けをしていた○○の情報は信用情報には載っていませんね)
このあたりは、おのおののモラルに任せる、各自で判断していただきたい。
続く


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自分の信用情報を確認したことがない方が意外に多い。

民間の金融機関は、信用情報機関に登録されている取引事実や内容を元に
貸付けの判断材料にしている。
貸金業法の改正など法律も変わり、自分の信用情報がどのようになっているのか
定期的に確認することを勧める。

開示手続きは郵送や直接出向くことにより行なえる。どちらも有料。
現在、日本の民間信用情報機関は三社ある。

指定信用情報機関
●ＪＩＣＣ (株式会社日本信用情報機構)
TEL ０１２０－４４１－４８１
●ＣＩＣ (株式会社シー・アイ・シー)
TEL ０１２０－８１０－４１４
信用情報機関
●全国銀行個人信用情報センター
TEL ０１２０－５４０－５５８


上記、３機関はそれぞれが別組織であるが、延滞情報を「ＣＲＩＮ」というネットワークで相互間交流している。

また、貸金業法の改正で総量規制が加わることにより、ＪＩＣＣとＣＩＣとの間で「ＦＩＮＥ」という相互交流が本年３月より始まっている。
これは、銀行以外の総量規制対象貸金債権の総借入残高を正確に把握できるように作られた仕組みである。
これにより金融会社が、ＪＩＣＣしか加盟していなくてもＣＩＣの総量規制対象貸金債権の残高などを把握できる。逆もまた然りである。
※「ＦＩＮＥ」の交流対象は“残高のある”総量規制対象貸金債権のみである。
※保証人情報や銀行での借入は交流していない。最近多い銀行のカードローンで消費者金融の保証での債権は総量規制もＦＩＮＥ交流も対象外である。

金融機関に申込したときに情報機関に照会され残る照会記録は、全情連の時は他金融機関が見れるのは一ヶ月であった。ＪＩＣＣになり他信用情報機関同様六ヶ月となる。
つまり、申し込みは照会記録が六ヶ月残るので、より慎重に行なわなければならない。

以前、債権を支払わなかったが時が過ぎ情報が削除されていたような場合、貸金業法の改正により“残高が残っているもの”は再び登録される。
延滞が解消されるまで元本遅延、手数料遅延などと登録されることになる。


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TEL092-737-7771　FAX092-738-1117
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「優良物件を探し出す方法を確立」「融資を引き出す方法を確立」
「最初の一棟目が、その後に大きく影響」
「優良物件とは、キャッシュフローの良い物件」
「使える業者とは金融事情に強い業者」
「新築、区分をローンで購入は投資の観点に立つとマイナス要素が大きい」

次に自宅について再度考えてみたいと思います。

収益不動産投資を考えている方は、収益を生まない自宅を３０年などの長期ローンで購入すべきではありません。

金融コンサルタントの視点からみても、投資は勿論のこと、事業を起す時、資金繰りなどの際の足かせになるケースが多くあります。
現在、ご自宅を長期ローンで組まれていられる方は、繰り上げ返済に努めることをお勧めいたします。

自宅を購入する必要があるのであれば、土地付き一軒家を勧めます。
マンションがよい方は、価格が下がり、以降の下落が緩やかになる築年数10年前後、それ以降の中古物件をお勧めいたします。

新築分譲マンションを購入されたい方・・・・
お金が余っている方以外であれば、業者の決算期末３月と中間決算を狙っての９月を狙ってください。普段より大きく価格交渉に応じる可能性が増します。


例えば３５００万のローンを組み、金利２．８５０％（現時点で【フラット３５】取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは2.850％）で元利均等で支払いすると毎月の支払いが１３１,７８４円　支払い総額は約５５３５万円になります。

東京など大都市圏の方なら、ローン金額がもっと跳ね上がる方も多いと思います。
ボーナスを返済に入れられている方は、特に注意が必要です。
ボーナスカットや倒産企業の増加、世界的不況など諸々の要因で個人の所得は下がっています。終身雇用が事実上なくなり、再就職も困難、年金の不安・・・３０年３５年の長期スパンとなると、現在のライフスタイルが大きく変わる可能性があります。

現に、ローンを延滞、支払不能になり「競売」にかけられる方が急速に増加しています。

不安要素が多すぎる現在、収益にならない自宅の長期ローンはあまりにリスキーだといえます。ご自宅をローン購入するのであれば頭金をある程度用意して１０年～２０年内で終わるローン、それで返済計画に無理がないのかを慎重に検討しての購入をお勧めします。


「そうは言っても、どのみち住む所は必要で、家賃もいるんだから良いんじゃないの！」

その通りです。
持家所有ではない限り、生涯住居費用は発生します。
あくまでもページのタイトルの通り、収益不動産投資を考えている方向けに書いていますのでご了承ください。ただ、賃貸であればライフスタイルの変化に応じ対応対処がしやすいということだけはいえると思います。

先々投資や収益不動産を考えていられるのでしたら、自宅購入に大金を投入するより、その金額を運用しある程度の資金を作った上で、ご自宅を検討される、保有される。
金融機関の評価や効率からいっても、リスクから見ても懸命だと思いますがどうでしょうか！


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「優良物件を探し出す方法を確立」「融資を引き出す方法を確立」
「最初の一棟目が、その後に大きく影響」
「優良物件とは、キャッシュフローの良い物件」
「使える業者とは金融事情に強い業者」
　
新築or中古　土地付きor区分についてもう一度考えて見ます。

通常、新築物件は中古に比べて購入金額が高額となり利回りが悪くなります。
しかし、一般的に新築の方が資産価値としてはある。

それに対し

中古は新築に比べ購入金額を抑えられるので利回りが良くなります。
キャッシュフローに関しても、中古物件の方が良い。

では、金融機関の評価の落ちない物件となると一概には言えませんが、やはり、キャッシュフローの得られる中古物件の方に軍配は上がると思います。

土地の資産価値は、景気や情勢に左右され変動します。場合によっては大きく値上がりすることもあります。これに対し、建物の資産価値は年々下降します。

新築を１００として考えた場合、
１年後は８０　５年後７０　１０年後６０　
１５年後５０　２０年後４５　２５年後３５
建物事情や銀行により評価法は違いますが、上記が銀行の大まかな建物評価法といわれています。
やはり、購入後が一番下落します。
(このあたりは車なんかもそうですよね。もっとも車の場合はさらにもっと激しいですが)

その後１０年までが下落幅が大きく、徐々に緩やかになっていきます。
銀行よって建物評価に違いはありますが、このあたりの評価割合の差はほぼ変わりません。

区分だと、土地を各区分所有者で割った場合、土地の権利がほとんどつきません。すなわち、ひたすら値は下がっていくだけです。
分譲物件が値上がりすることは極めてレアなケースだといえると思います。

余談になりますが、実際付き合いのある不動産業者の方と自宅購入について、商売抜きで話をしても、「価格や条件にもよるが、区分所有より、土地付き一軒家を選ぶ」とプロの皆さんは一様に口にします。

昨年※週刊誌で報じられた品川ブラックタワーのような話なんてそうそうはありません。
あってもすぐにプロが商用として購入します。
※「世の中には「濡れ手で粟」が存在する――カネになる情報とは？　品川ブラックタワーで儲けた人たち」

高額な新築分譲マンションを長期ローンを組んで購入されてる方は、このような事情もあって、収益不動産投資をしようと考えた時、出来なくなるのです。

基本的に新築分譲マンションを購入しても損をしない方は、資産家で節税対策のための方です。または、かなり良い立地にある物件を購入できる方です。
もしくは、売買や投資などは考えておらずその物件が気に入った方、このような方には良いと思います。


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「優良物件を探し出す方法」「融資を引き出す方法」
「最初の一棟目が、その後に大きく影響」
「優良物件とは、キャッシュフローの良い物件」

本当に良い物件情報はなかなか出回りません。

インターネットの急速な普及で、不動産を購入するユーザーの内、約６０％の方が不動産検索サイト又は、不動産業者のホームページ上から情報を得ていると言います。
しかし、自身が居住する新築不動産を購入するにはそれで良いかもしれませんが、数ある不動産の中から本物の良い収益物件を見つけるには確かな知識と経験が必要です。
実際、全収益物件のおよそ７割は、売主が不特定多数に見られる事に難色などの理由により、インターネットでの広告掲載が出来ません。
残りの３割を各サイトで一斉に広告するので、優良物件が出てきても、契約されるのも早いのです。
また、新築物件の場合、購入後重大な欠陥や傷が発見された時、十年間は売主が無料で修繕する義務がありますが中古の場合、そのような義務がありません。

やはり、確かな収益不動産を探すなら、使える不動産仲介業者を探し、依頼するのがベストだと考えます。

まず、信頼できる不動産業者を見つけなければなりません。
当然、良い業者もいれば悪い業者もいます。
不動産に限らず、投資の世界は海千山千のつわものぞろいです。
また、売りたいがためによからぬ考えを持っているものも存在します。

そこを見極めて依頼しないと、いつまでたっても優良な情報は集まりません。

仲介業者の一つの判断方法
免許登録番号を見て判断する。
宅建免許には国土交通大臣免許と都道府県知事免許の2種類があります。前者は「国土交通大臣（○）第○○○号」、後者は「○○県知事（○）第○○○号」と表示されます。
上記違いは一ヶ所の都道府県内だけに事務所を設置する場合は都道府県知事が免許を与える。
二ヶ所以上の都道府県に事務所を設置する場合には国土交通大臣が免許を与える。
どちらも営業活動は全国で行うことができます。
以前は3年ごとの更新でしたが、1996年4月1日から、5年ごとに更新することになっています。
更新するたびに（ ）内の数字が増えていきます。
一般に長く営業している不動産会社はそれだけ経験と実績があると判断できます。
しかし、新しい番号でも経験豊富な社員で構成されている場合もあるので、一概には言えません。あくまで目安の１つだと考えてください。


仲介業者に伝えるポイント
１、不動産の種類　２、建物の用途　３、築年数　４、地域・立地　５、希望条件(利回りなど)
そして、希望価格帯となります。その際、自身の属性や頭金、担保を用意できる方はその旨を伝えること。
要は、冷やかしや興味だけで情報収集しているのではなく、本気で探しているという事を伝えることです。
確かな仲介業者なら少なくとも、
○顧客の求めに最もマッチした購入可能な物件を紹介してくれます。
○市場調査分析(価格の正当性)を顧客に提供してくれます。


仲介業者の取引形態
取引の形態は、物件の詳細資料に明記されています。
１、一般媒介　他の業者も仲介出来る。情報が出回っている。
２、専任媒介　その業者のみが仲介できる。売主が買主を探しても良い。
３、専属専任媒介　２と同じ。売主は買主を探せない。
４、代理　売主と同じ立場。
５、売主　業者が売主である。
弊社が勧めるなら２以下です。
１に比べ、２以下の方が、競合が少なく、優良物件を見つけられる可能性が高いといえます。
それは、一般に出回っていない情報が多いので、１に比べ掘り出し物を見つけられる可能性が高いのと、値段交渉などの商談がスムーズに進みやすいからです。
そして、持ち主が売る理由や現在の建物状況、過去の修繕状況などの重要事項の確認、疎通がスムーズに行きやすいからです。
そこを正確に返答して貰えないと中古物件の場合、後々、思わぬ出費が発生する可能性があります。


仲介業者の実力判断
金融、融資に強いことです。金融の知識が豊富であることです。
弊社は保証業などをしている関係で、不動産会社との付き合いは多いのですが、金融に特化している業者が非常に少ないと思います。一般の営業担当者レベルでは、新築で購入する区分所有のローンこと位はしっていても、一棟収益物件の金融事情に関しては、話にならないことが多いと感じます。
客側からしてみれば、不動産のプロですから、希望通りの物件を見つけてくるのは当たり前のことであり、その上で、銀行などの融資、金融絡みの相談に乗って欲しいのです。
不動産のプロは金融や融資に関してもプロだと世間ではイメージされているかも知れませんが、実際は異なる場合が多いといえます。
普段、ローンや頭金の心配をしないでよい資産家や裕福層と商談しているからでしょうか？
理由は定かではありませんが・・・
億を超える収益物件なら、頭金数千万、年収数千万ないとローンが通らないと本気で言ってきたりします。つい先日、弊社に提携の話をもってきた不動産会社の営業マンもそうでした。

個人で銀行に融資申込みに行くよりは、実績がある業者経由の方が有利になります。
やはり、不動産業者で金融に強いところ、少なくとも“的確”な相談が出来る業者だと、依頼者は少なくとも無駄足を踏むことがなくなるので助かります。

優良物件情報を持っている・希望条件以上の物件を確保できる、その上で金融にも強い、そんな業者が依頼する側からしたら“使える業者”なのです。


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「優良物件を探し出す方法」「融資を引き出す方法」
「最初の一棟目が、その後に大きく影響」


初回の収益不動産購入、または申込による最初の銀行へのアプローチが重要です。
では、優良物件とはどのような物件なのでしょうか！

失敗される方に多いパターンが以下の二つです。
●頭金から買える物件を探す。
●利回りの良い物件を探す。

頭金から買える物件を探すについては、前に触れていますので、ここでは利回りについて説明したいと思います。

ほとんどの方が最初に利回りに目が行き、最重要視される傾向にあります。
利回りも勿論重要です。しかし、高利回りイコール良い物件と単純にはいきません。
評価基準はそれだけでは不十分です。
ネットなどで一般に出回っている高利回り物件は、築年数が古い物件が大半です。

築年数が古いと、融資期間が短い、融資期間が短いと、月々の返済額が多くなる

家賃収入(収益)がいくら多くても、キャッシュフロー(利益)が悪くなる。すなわち、ネットで出回る高利回りのみを強調している物件、なおかつ、指値(希望価格を指定すること)に簡単に応じる物件は、これまで融資が下りなかった可能性が高い物件といえます。

築年数が古いと、近い将来、大規模修繕が必要なケースも多くなります。

高利回りのみを強調している物件　＝　銀行の融資が下りにくい　

銀行の融資が下りにくい　＝　物件自体に資産価値が無い

物件自体に資産価値が無い　＝　表面を高利回りにして売却しようと考える

表面を高利回りにして売却しようと考える　＝　購入出来たとしても、近い将来キャッシュフローは赤字

近い将来キャッシュフローが赤字　＝　資産価値がない物件をローンで購入した保有者に、銀行は以後融資をつけない

このように負のスパイラルに陥る可能性が出てきます。

新築当時から下記の年数を差引いた数字が一般的な融資期間と言われます。
(融資期間は税務上の残存期間を言われる銀行が多い)

●木造　22年　●軽量鉄骨　25年　●重量鉄骨　34年　●RC造　47年


当ブログでは便宜上、収益不動産と使っていますが、利益不動産投資家、キャッシュフロー不動産投資家でなければならないのです。
キャッシュフロー(実際のお金の流れ。現金主義で見た時の利益)
『収益』：「売上」。入ってくる収入そのもの。
『利益』：「収益」から、これに対応する「原価」を差し引いたもの。
　
利回りも勿論重要ですが、高利回りだけに惑わされたらいけません。
資産価値がある物件なら、銀行は融資したいと考えています。

優良物件とは、高利回りよりも、キャッシュフローの良い物件である。
なおかつ、、資産価値として評価され、レバレッジを利かせる事ができる残存期間が長い物件(ローンを長く組める物件)である。


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