総合コンサルティングチーム 【ワイズ・グループ】

２００６年に成立し、取り立ての規制強化、罰則強化、貸金業者の参入条件の厳格化など段階的に施行されてきた「貸金業法」。
本年６月に「総量規制」｢上限金利引下げ｣で貸金業法の改正が完全施行される。

法律では完全施行前の見直し規定があり、完全施行時期の延期や規制の緩和の動きもある。当然のこと業界側は延期や規制緩和を求めている。
それに対し、日弁連、全国クレジット・サラ金被害者連絡協議会などの各団体から、延期や規制の緩和に対し猛烈な反対活動が相次でいる。


今回の改正で焦点があてられている「総量規制」
内容としては
◎１社で５０万円以上を超える借入の際、所得証明の提出が義務付けられる。
◎複数社から借入れがある場合は、借入額の合計が１００万円を超えた時点で、所得証明や源泉証明の提出が義務付けられる。
◎総額で年収の１／３以上は、貸し付けを行うことを禁止。

過去に延滞や整理などの事故がない方でも年収の１／３以上の借入は出来なくなる。

問題は、すでに借入が超過している方達である。超過分に対し、一括返済を求められることはないが、新たな借入はできなくなる。今まで期限通り毎月の返済をすることで、猶予額が空き、自転車操業でなんとかしのいでいた方達は、それも年収の１／３以下になるまでは出来なくなる。
調査によると、利用者の５割の方が年収の１／３以上の借入があるという。

次に専業主婦(夫)、収入のない方。借入自体は可能ではあるが配偶者の収入証明、住民票、同意書が必要となる。配偶者が既に借入れがある場合は２人合わせて年収の１／３までとなる。すでに大手消費者金融は専業主婦への貸出を縮小、廃止する動きである。
こちらも、新聞の調査によると専業主婦の４割が「離婚に発展する可能性がある」との理由で夫に借金の存在を知らせていないという。

はたして、このような方の対策はどのようにするのであろうか。

間違いなく、ヤミ金や風俗が横行するであろう。
ニッチビジネスの観点から見たとして、「法的にどうなのか？」は別にして規制がないなら「ショッピング枠の現金化」などカードで商売している業者などもしばらく繁盛するであろう。

消費者金融に代わる公的な貸し付け機関の設立、強化、改善が必要である。
規制対象外の銀行に、一般個人への貸出をぜひ奮起してもらいたいのだが・・・


総量規制の対象外のもの
●銀行からの借入
●住宅ローン、自動車ローン
●クレジットカードのショッピングローン
※総量規制の対象となるのは「キャッシング枠」だけで「ショッピング枠」は対象外となっている。ただし、実際は借入れをしてなくてもキャッシング枠のあるクレジットカードを持っていれば、その限度額が借入れをしている分とみなされる。当面使う予定がないのならキャッシング枠を無くすなどの注意が必要である。


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以前、当ブログ「どうなる！？消費者金融業界」の中で

「最高裁で判決も出ているのにおかしな話なのだが、今も支払い中の人が過払い金の返還を求めると、例えば全情連の場合、信用情報に「契約の見直し」と載り５年間消えない。
支払いが終えている分については載らない。
※全情連はあくまで参考情報で事故情報ではないとのことだが・・・　　
金融会社にもよるだろうが、今後新たにどこかでクレジットカードや借入申込となった際、マイナスであってもプラスになる情報ではないであろう。
過払い金請求に対して、金融会社サイドのせめてもの抵抗、対抗策？といえる。」

と書いた。その、「契約の見直し」項目を信用情報機関ＪＩＣＣ（日本信用情報機構）が廃止にすることを決定。

これにより、利用者サイドの過払金返還請求のデメリットが無くなったことになる。


以下、株式会社日本信用情報機構ＨＰより抜粋

サービス情報７１「契約見直し」の収集・提供の廃止に関するお知らせ
※サービス情報７１「契約見直し」
「消費者保護ならびに加盟会員の与信を補足するための情報（サービス情報）」の１つとして、加盟会員である貸金業者が債務者からの過払金返還請求に応じた場合に、その客観的事実を表す情報として当該債務者の信用情報に登録される情報。
１．廃止日
平成２２年４月１９日（月）
２．廃止の内容
・当該情報の報告基準を廃止します。
・平成２２年４月１９日より、加盟会員である貸金業者からの当該情報の報告受付および全加盟会員への回答を停止します。
・既に登録されている当該情報につきましては、信用情報データベースから全て削除します。



事実上、明らかに利用者に不利として扱われていた、「契約見直し」という登録情報。
現在、情報が載っている方で、新規の借入や新しいカードを検討されている方は、情報が消える４月１９日まで待つ方が良いと考える。
登録情報を気にして過払金返還を躊躇していた方には朗報であろう。

※信用情報機関ＪＩＣＣ（日本信用情報機構）は、平成２１年４月より全情連加盟情報センターが㈱テラネットへ事業承継した信用情報機関。
その後、２１年８月に信用情報機関株式会社シーシービーと合併。（合併に伴い社名ロゴマークを「JIC」から「JICC」に変更）


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競売より一般市場
区分より一棟所有
新築より中古物件

「中古マンション・アパートを一棟所有」が
会社員の方への投資・副業に向いています。


収益不動産のリスクについて

「中古マンション・アパートを一棟所有」の収益不動産に投資してキャッシュフローを稼ぐ！
会社員の方の最適な投資・副業だとお勧めしてきました。

ではリスクはというと・・・・当然発生いたします。
しかし、そのリスクはコントロール・ヘッジしやすいものです。

まず、不動産購入前のリスクとして
金融機関の与信・評価・金利が上げられます。

○申込、また不動産を購入することにより金融機関の与信・評価が傷つかないか？

不動産に限らず、レバレッジの力を借りて効率よく、早く稼ぎたい、資産形成をしたいのなら、メガバンクの与信・評価を常に意識して下さい。

あなたが、自宅に多額のローンを組んでるのであれば、与信は傷つきます。
収益を生む可能性がある区分所有(マンション一室)も同じです。
自宅の住宅ローンは収益を生まない物ですから、土地が値上がりでもしない限り借金をしているのと同じ評価となります。

自宅としてローンを組んだマンションや、投資目的で購入した区分には土地の権利(敷地権)がほとんどついていません。建物の価値は年々下がって行くだけですので、極端に安い等掘り出し物でもない限り上と同じです。

オーバーローンと評価をされると、資産形成どころか、与信がなくなり、他のローン(車、物品等)でも組めないなど障害となる恐れも出てきます。

これに対し収益不動産は、まずローンの仕組みから異なってきます。
住宅ローンは給与から返済できるとみなされる金額を融資してくれるのに対し、前にも触れたとおり、収益不動産は収益を含む物件そのものに融資をしてくれるからです。

つまり、適切な収益不動産に対する投資なら、個人の与信も下がらず、評価も傷つかない、
むしろ、家賃収入が加わることにより、所得が増え、与信や評価が強化されていくのです。
これにより、次の物件の取得も容易になり、次々と財産を増やしていきやすい投資なのです。

リスクコントロール・リスクヘッジ
適切な収益不動産に対する投資なら与信や評価が強化されていく。

○ローンの金利上昇リスク
変動金利でローンを組むと金利上昇のリスクがついてきます。
現在、サブプライムローン問題を発端に世界同時不況となっています。
その影響で、日本に限らず世界各国の住宅ローン金利が低下しています。
金利は景気が上向きになると上昇します。実際バブルの頃は、８％前後という金利までいっています。ただし不況の真っ只中の今、固定金利では旨みがなく損をします。
金利が低下している、月々の支払いが安くなる、融資が下りやすい(金融機関のリスクヘッジ)
等を考慮したら、やはり変動金利となります。

リスクコントロール・リスクヘッジ
借入した現在の金利プラス３％程度上昇した場合の収支を計算する。
ランニングコストを差し引いても、フリーキャシュフローがプラスになる、余裕がある物件を選ぶ。


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リスクについて

事業でも投資でも常にリスクは付いてきます。
弊社の起業コンサルティングへ新規事業の相談をしてこられる方で、リスクが少しでもあると、途端に躊躇される方もいます。
「リスクがない仕事をしたい」とダイレクトに言われる方もいます。

この世にリスクがまったくなく、大きく稼げる事業や投資はありません。

稼せぐには、常にリスクは付いて回るものなのです。
問題はいかにリスクをコントロール出来るか、リスクヘッジが可能でどれ位のリターンを得られるか、ではないでしょうか。

この「収益不動産投資を考える」は会社員の方を対象に書いています。
会社員の方が副業でハイリスクを負うわけにはなかなかいきません。ただそうは言っても、願わくばローリスクでハイリターン、少なくともローリスク・ミドルリターン以上は狙いたいものです。

そういった意味でも収益不動産投資は、やはりお勧めできます。
収益不動産投資にも当然リスクはあります。
しかし、そのリスクはリスクコントロール・リスクヘッジしやすいものです。

ただし、収益不動産投資の中でも、ハイリスク・ローリターンになりかねないものもあります。


競売物件は本当にお得なのか！？

競売物件は一昔前なら、怖い、関わりたくない等でしたでしょう。それが今は、掘り出し物がある、安い等と思っておられる方も多いと思います。

かっては、裁判所でしか見られなかった競売物件情報が、最近ではインターネットで閲覧出来るようになったことも影響しているのかもしれません。

確かに競売物件の最低売却額だけ見ると、利回り２０％以上にもなる物もあり、一見魅力的に映ると思います。
しかし、実際は現在多くの人が競売に参加するようになり、入札価格が一般市場と同じくらいの値段となるケースが多いのです。
競売物件が一般市場と同じくらいの値段、または少し安い位であるなら、リスクを考えるとまったく魅力はありません。それどころかハイリスク・ローリターンになりかねません。

以下リスクを挙げていきます。

○権利関係が複雑であったり、占有者が住んでいてトラブルに発展する場合がある。
○実際に物件の中を見たり、所有者に情報を聞くことも出来ない。つまり、裁判所が公開する資料のみで判断しなければならない。
○実際に物件の中を見られないので、例えば雨漏りや破損等があったとしたら思わぬ修繕費がかかる場合もある。
○二割の保証金を収めなければならない。また金融機関の融資が競売物件には下りにくい。

等が上げられます。
落札後、とんでもない物件だと判明しても、前の所有者にも裁判所にも何も責任を問えません。

普通の方には、あまりに不安定要素が高く、リスクコントロール・リスクヘッジがなかなか出来ません。

では、どのような方が向いているかというと
ハイリスクであってもハイリターンを得たい方。金融機関に頼らずキャッシュで購入できる方。競売専門に出来る方等です。

競売物件は、会社員の方にはリスクがあり過ぎてお勧めできません。


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前回まで

●数ある投資対象の中でも、最もローリスクかつ初心者でも始めやすい投資であり副業である。

●不動産投資は、他の投資と比べ会社員が有利であり、時間的にも労力的にも楽に稼げる。

●ローンというレバレッジを利用して、安定したキャッシュフローを受け取り、最終的にキャピタルゲインも得る。

●月々のキャッシュフロー、ローンの返済とも他人(入居者)がしてくれる。

●新築物件より中古物件の方が利回りが良い。一戸建て・区分所有より、マンション・アパート等を一棟購入。入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなる。

●手持ち資金で買える物件を買うではなく、レバレッジを利用して、安定した利益を上げれる不動産に投資する。


ローンについて

今まで述べてきましたが、不動産投資は手持ち資金で行うのではなく、金融機関からお金を借りて行います。
この点において、収入の安定しない事業主より、収入が安定している会社員がことの外有利となります。

｢えっ！！会社員が何千万、何億と借入できるの！？｣

可能です。なぜなら収益不動産のローンは、個人の属性と不動産の評価で決まるからです。
通常の住宅ローンの場合、ローンの上限は年収の５～６倍、または返済額が年収の３５％以内等ほぼ借りられる上限が決まっています。

これに対し、収益不動産のローンの場合、属性(勤務先、勤続年数、年収等)、不動産の評価(積算評価、収益評価)、他の借金状況、担保、頭金など複数のバランスで決まります。
属性に関して問題なければ、後は不動産の評価次第で、何千万・何億の物件でも購入可能となります。

※属性に関しての補充
勤務先で、一番評価されるのは公務員の方です。次に一部上場、二部上場と続きます。

勤続年数は、当然長く勤務されてる方ほど有利です。勤続年数が長い方に比べ、勤務三年未満の方は審査が厳しくなります。

年収は、直近二年または三年の平均を見る金融機関が多いです。
年収が低い方(４００万以下)は、担保・保証人、配偶者がお勤めしているなら所得の合算、副業の申告などが必要です。


生命保険代わりに不動産購入！？

ローンを組んで不動産を購入する場合、団体信用生命保険へ加入します。
つまり、あなたにもしものことがあっても、大切なご遺族にローンのない不動産が残ります。
例えば、不動産価値が一億円、毎月家賃収入が１００万円あったとしたら、ローンの支払いのない、一億の不動産と、毎月の家賃収入がそのまま残された遺族へ入ります。
これだけの保障があったら、通常の保険であれば多額の掛け金となりますが、団体信用生命保険は格安といえる保険料なのです。
他の生命保険に加入しているのなら解約して、後は掛け金の安い入院保証等の掛け捨てにでも入っておけば十分だと思います。

これだけでも、毎月の出費を抑えられ、もしもの時でも十分な保障を得られる、最良の投資だといえます。


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どんな不動産を買えば良いのか！？

レバレッジ(手持ち資金より多い金額を動かすこと)を利用して、安定した利益を上げれる不動産に投資する。
手持ち資金だけで、物件を探すというような考えでは不動産投資には不向きといえます。

何千万もの貯金など普通の方は持っていませんし、それこそ貯めるまでに一生を費やすことになります。
手持ち資金で買える物件を探す、買うではなく、レバレッジを利用して、しっかりとした数字に基づいた｢利益が上がる不動産｣を買う、つまり｢儲けられる不動産｣を買う、これが重要です。


利回りについて

チラシや雑誌などに記載されているものはほとんどが表面利回りと言われるものです。
表面利回りが１０％以上、理想は１５％以上の物件です。
計算上は上記以上の利回りであれば、あくまで“表面上”は楽に返済できることになります。
※ただし、利回りばかりに、こだわり過ぎるのも考えものです。(後日説明)

表面利回り(広告表示利回り)
予測される年間家賃収入÷不動産の物件価格

表示利回り
予測される年間家賃収入÷総所得費(不動産の物件価格＋初期費用)

実質利回り(収益率)
純収入(年間家賃収入－管理運営コスト)÷総取得費

自己資金に対してどれだけのお金が実際に手元に残るか、｢対頭金収益率｣は重要です。
対頭金収益率
実際に手元に残る金額÷頭金×１００
頭金を少なくすると対頭金収益率は高くなるが、手元に残るお金は少なくなるので、頭金とローンのバランスが重要となります。


どんな形態の不動産にするか！？

新築物件の投資は、新聞広告で募集しているもので利回りがだいたい５％前後です。
これでは、変動金利で借入した場合、将来投資利回りを返済が上回ることにもなりかねます。
よって、収益不動産投資では中古物件をお勧めいたします。

一戸建て・区分所有　　賃貸すると入居率１００％となるが、出て行くと空室率１００％になり
ローンが自腹となります。つまりイチかバチかの投資になってしまいます。
また、マンションのような共同住宅では住民の四分の三以上の賛成がなければ立て替えしたくてもできない、融資が下りにくい、等の理由からよほどの掘り出し物物件でもない限り、お勧めいたしません。

これに対しマンション・アパート等を一棟で購入した場合、上記のような問題はなくなります。
入居者が、一人、二人出て行っても残りの入居者が支えてくれます。
つまり、入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなります。


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どんな収益不動産を買えば良いのか！？

当然、利回りが良くて、さらに数年後の売却時に数十％以上のキャピタルゲインが得られる物件です。
ただし、現在のような金融危機の時代、キャピタルゲイン狙いの投資はリスクが大きくなります。

株等も上げ相場の時は良いのですが、下げ相場に転落した時キャピタルゲイン狙いだと利益はなかなか出せません。

不動産も下げ相場の時はキャッシュフロー(家賃等の定期収入)狙いの投資です。
それが上げ相場に転じた時、結果的に大きなキャピタルゲイン(売却時利益)を得られます。

ローンというレバレッジ(手持ち資金より多い金額を動かすこと)を利用して、安定したキャッシュフローを目当てで投資して、定期収入を受け取り、最終的にキャピタルゲインも取れる、それがもっとも大きなリスクヘッジ(リスク低減)となります。

収益不動産　→　他人に貸す　→　家賃収入を得る
ローン返済は、他人(入居者)がしてくれます！！

単純に経費を差し引いて毎月２０万の家賃純収入が入るとすると、年間２４０万の副収入となります。これを、二つ三つと持てたら・・・
繰り返しますが、月々のローン返済は、他人がしてくれるのです！！


「しかし、収益不動産は何千万、物件によっては何億とかするでしょう！そんなの買えないし、ローンも通らないでしょう」

貴方が会社員であるなら、それが可能となります。むしろ有利に銀行からお金を借りられます。

「結局、借金するってことですか！！」

勿論、返済の名義は物件購入者です。しかし、ご自身が借金して購入した自宅なら全部貴方の借金といえますが、収益不動産の場合、繰り返しますが元本も金利も含め、月々のローン返済は、他人がしてくれるのです！！
月々のローンを返済した後、手元に残る副収入も全て他人(入居者)がくれます。

リスクがまったくなく稼げる商売や投資はありません。
他の投資と比べ会社員が有利であり、時間的にも労力的にも楽に稼げる！！
それが不動産投資なのです。


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ここ数年、消費者金融業界は激震に見舞われている。

指定情報機関が設立され今後、新規貸付が制限されることもそうだが、「過払い金訴訟」が全国で相次いでいるからである。
今や青息吐息の状態で、大手であっても油断ならない状況である。

その一方、消費者ローンの利用者にも障害が予想される。
前にも触れたが、本年度６月に指定情報機関が設立される見通しだ。
指定情報機関制度への対応として、消費者金融系の情報機関「全情連加盟情報センター」が４月より㈱テラネットへ事業承継される。
消費者ローンの利用者約２０００万人の内、約半数が総量規制に引っかかるといわれており、貸しはがしに合う恐れがある。


０６年１月、消費者金融「過払い金訴訟」、グレーゾーン金利を巡る最高裁判判決で、それまで消費者金融に認められていたグレーゾーン金利(出資法の上限金利２９．２％)を認めず、利息制限法(金利１５％～２０％)にするという判決となった。
これにより、全国で利息制限法を上回り支払いしていた超過分の返還を求める「過払い金返還訴訟」が急増した。
その年の１２月には国会で上限金利を利息制限法に一本化する改正貸金業法が成立された。

これまで貸金業者が返還した過払い金返還額は、実に約１兆５千億円に上がるという。
１０年とされてきた時効も、今年１月の最高裁判決では時効を認めないとの判決も出ており
今後は過去に遡って請求が行われるだろう。まさに泥沼化した状況といえる。

長年、消費者金融を利用してきた人などは、返還額が数百万になる人も珍しくない。

巷には、手間もそれほどかからず、報酬額もいい過払い返還の客を見つけようと弁護士、司法書士の広告が溢れている。
かつていたるところで見かけた消費者金融の広告に代わり、今や弁護士、司法書士の広告が増えている。
取立てが批判されてきた消費者金融が、今や厳しく取り立てられている。
なんとも皮肉な話である。


●過払い金返還は、金融会社が潰れたら当然請求出来ない。
返還を考えている方は、対象となる金融会社が営業しているうちに請求しないと手遅れとなる。
※今年２月には事業者向け金融大手SFCGが経営圧迫で破綻など、倒産が相次いでいる。

●返還交渉には弁護士、司法書士に依頼となるが、
通常返還額の２０％前後を報酬として支払う。
良心的な弁護士は１０％というところもある。
※中には首を傾げたくなる位、法外な料金を請求されたり、過払い金を搾取されたケースもある。ネット上に無償で出回っている計算ソフトで簡単に返還額は出るので、あらかじめ計算してから相談した方が良いだろう。

●現在も、過払い金の対象となる金融会社に支払い中の人は、出来れば全て支払いを終えて請求したほうがいい。
最高裁で判決も出ているのにおかしな話なのだが、今も支払い中の人が過払い金の返還を求めると、例えば全情連の場合、信用情報に「契約の見直し」と載り５年間消えない。
支払いが終えている分については載らない。
※全情連はあくまで参考情報で事故情報ではないとのことだが・・・　　
金融会社にもよるだろうが、今後新たにどこかでクレジットカードや借入申込となった際、マイナスであってもプラスになる情報ではないであろう。
過払い金請求に対して、金融会社サイドのせめてもの抵抗、対抗策？といえる。


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クレジットカード業界が法律の改正で大きく変わる。
今までは各金融機関の判断に任せていた借入(カードや消費者金融等)の利用限度額を規制するというものだ。
法改正により金融業者は利用者の借入、分割払いの総額を把握するように義務付けられる。
これにより今後、年収の三分の一を超える借入が不可能になる。
今までは事実上交流のなかった信用情報機関「CIC」「CCB」「JIC」「テラネット」など別々に存在していた情報機関の統合が着々と進行している。
つまり、別々に存在していた情報が年内にも指定信用情報機関が設立され個人の借入が筒抜けになるというものだ。

2009年に指定信用情報機関制度、2010年には総量規制が導入され、年収の3分の1を超える貸付が禁止される予定である。

すでに信用情報機関が統合されているアメリカでは、個人のクレジットヒストリーを信用情報機関が「信用格付け」として数値化したクレジットスコアというものがある。
個人の情報を数値化し数字で表したものだ。
この数値を元に、優良顧客をプライム層、支払能力が低い客層がサブプライム層と呼ばれている。
現在の世界的不況の元となったものが、支払能力が低いサブプライム層に強引に住宅ローンを貸し付けたもの(サブプライム問題)である。

今のところ日本では、信用情報統合の動きだけで数値化の具体的な動きはないが、専門家や
金融関係者の考えではアメリカ式のクレジットスコア導入となる可能性が大きいと考えられている。


これからは、事実上交流のなかった信用情報機関を上手く利用しての借り入れは出来きなくなる。また現在年収の三分の一以上の借入があり、今まではどうにか回してきたような人達は注意が必要だろう。いきなり、カードの枠がなくなったり、借入が出来なくなると考えられる。


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貸金業法の施行により、出資法の金利が利息制限法の金利に直される。
それにより、サラ金会社は今より厳しい審査基準が設けられる。そこで借入出来なかった人達は闇へと流れる。
では正規貸金業者で借入出来なかった人達は違法なヤミ金に行くしかないのか？

そこで俄然注目を浴びてくるのが「質屋」の存在である。
質屋が昔から庶民を支えてきたということに、大半の方は異論ないであろう。
お世話になった方も多いはずだ。
質屋には金融会社みたいな「取り立て」もない。期限が来たら質草が流れるだけ。

庶民の味方といえる質屋だが、最大で年率１０９％もの利息を合法的に取れる。サラ金の比ではない。この質屋業界へ他業種からの参入も多くなってくることだろう。
難しいのは質屋の利息もサラ金と同じグレーゾーン金利により活動してきたと言えることだ。
サラ金との違いは、質屋には「質屋営業法」がありそれを適用してきたということ。
だが、最近は法外なリース契約、レンタル時計、偽ブランド品販売など素行の悪い連中も目に付き、問題化してきた。
日弁連は、質屋だけの特例廃止を求め目の敵にして活動しているらしい。
貸金の大半が小口である質屋が年率２０％の利息での営業は不可能である。
もし、従来のままで質屋の営業活動が出来るのであれば、かなり熱い市場になることに間違いない。

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