総合コンサルティングチーム 【ワイズ・グループ】

「優良物件を探し出す方法を確立」「融資を引き出す方法を確立」
「最初の一棟目が、その後に大きく影響」
「優良物件とは、キャッシュフローの良い物件」
「使える業者とは金融事情に強い業者」
「新築、区分をローンで購入は投資の観点に立つとマイナス要素が大きい」」

次に自宅について再度考えてみたいと思います。

収益不動産投資を考えている方は、収益を生まない自宅を３０年などの長期ローンで購入すべきではありません。

金融コンサルタントの視点からみても、投資は勿論のこと、事業を起す時、資金繰りなどの際の足かせになるケースが多くあります。
現在、ご自宅を長期ローンで組まれていられる方は、繰り上げ返済に努めることをお勧めいたします。

自宅を購入する必要があるのであれば、土地付き一軒家を勧めます。
マンションがよい方は、価格が下がり、以降の下落が緩やかになる築年数10年前後、それ以降の中古物件をお勧めいたします。

新築分譲マンションを購入されたい方・・・・
お金が余っている方以外であれば、業者の決算期末３月と中間決算を狙っての９月を狙ってください。普段より大きく価格交渉に応じる可能性が増します。


例えば３５００万のローンを組み、金利２．８５０％（【フラット３５】取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは2.850％）で元利均等で支払いすると毎月の支払いが１３１,７８４円　支払い総額は約５５３５万円になります。

東京など大都市圏の方なら、ローン金額がもっと跳ね上がる方も多いと思います。
ボーナスを返済に入れられている方は、特に注意が必要です。
ボーナスカットや倒産企業の増加、世界的不況など諸々の要因で個人の所得は下がっています。終身雇用が事実上なくなり、再就職も困難、年金の不安・・・３０年３５年の長期スパンとなると、現在のライフスタイルが大きく変わる可能性があります。

現に、ローンを延滞、支払不能になり「競売」にかけられる方が急速に増加しています。

不安要素が多すぎる現在、収益にならない自宅の長期ローンはあまりにリスキーだといえます。ご自宅をローン購入するのであれば頭金をある程度用意して１０年～２０年内で終わるローン、それで返済計画に無理がないのかを慎重に検討しての購入をお勧めします。


「そうは言っても、どのみち住む所は必要で、家賃もいるんだから良いんじゃないの！」

おっしゃるとおりです。
持家所有ではない限り、生涯住居費用は発生します。
あくまでもページのタイトルの通り、収益不動産投資を考えている方向けに書いていますのでご了承ください。ただ、賃貸であればライフスタイルの変化に応じ対応対処がしやすいということだけはいえると思います。

先々投資や収益不動産を考えていられるのでしたら、自宅購入に大金を投入するより、その金額を運用しある程度の資金を作った上で、ご自宅を検討される、保有される。
金融機関の評価や効率からいっても、リスクから見ても懸命だと思いますがどうでしょうか！


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ワイズ・グループ
TEL092-737-7771　FAX092-738-1117
〒810-0004　福岡市中央区渡辺通り5丁目23-2-6F　　

収益不動産投資家を目指すなら「優良物件を探し出す方法」「融資を引き出す方法」は
最低限必要不可欠な情報であり、知識と言えます。
成功者は、先々の事まで考え計画的に実践しています。

大まかに説明すると、

●銀行の評価の落ちない物件を購入申込、または購入すると、
初回の融資、次回の融資もスムーズに行き資産形成をしていけます。

●逆に銀行の与信を毀損する物件を購入申込、または購入すると、
初回の融資、それ以後の不動産投資が難しくなります。


銀行の融資が下りない、物件情報なんて簡単に見つかるものではない、
良いと思える物件があったがすぐに買われた・・・

まず、この時点で、多くの方が断念することになります。

そして、運良く購入？出来たとして、何も考えず、普通の買い方や、無計画(与信等を考えず)な借入で購入していると、一棟目を購入できても、二棟目の融資は下りないでしょう。
属性がすばらしく良い方でも二～三棟が限界です。

ここでも、不動産投資が頭打ちになったり、収益不動産を止めざるを得なくなったり、続ける事が困難となる方が多くいます。

収益不動産投資で最も重要なキモは融資なのです。
どんなに、良いと思われる物件を見つけてきても融資が下りない事には話になりません。
そして、成功したい、資産形成したいのであれば、その後も融資をしてもらえるようにしなければなりません。

以下に該当される方は、すでに与信を大きく毀損している可能性があります。

過大な住宅ローンを抱えている方
区分所有物件(投資用ワンルームなど)をローン保有されている方
無理に融資付けをした物件を保有されている方
一、二棟目購入後、次の融資が下りない方

不動産投資は最初の一棟目が、その後に大きく影響を及ぼします。


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サラリーマンがフルローンで数億の収益不動産購入が本当に可能なのか？

答えとしては、可能です。もっと言わせて頂くなら、出来ます。

例えば、１億の物件に頭金を二割入れるとなると二千万ものお金が必要となります。
諸経費を入れると三千万近く用意しなければならなくなります。
そんなお金は、ほとんどの方が容易に出来るものではありません。
資産家、会社経営者など一部の裕福層以外、誰も収益不動産なんて出来ない事になります。

しかし、現に多くの個人、サラリーマン収益不動産投資家が実在しているのも事実です。
その中の大半の方が、最初から資産があるわけでもなく、遺産が入ったわけでもありません。

ある成功の法則を実践されているのにつきます。

それは、「優良物件を探し出す方法」「融資を引き出す方法」です。
これを、運よく見いだした、試行錯誤の末到達した、または無意識の内に実践していたなど、理由は様々でしょうがこの二つの方法を上手く利用しているだけなのです。
この方法さえ確立し実践していけば、収益不動産を購入するのは簡単な事ですし、次々と資産を形成することが難しい話ではなくなってきます。

決して安易に不動産投資を勧めている訳ではありません。
実際、成功者の何倍、何十倍の方が収益不動産投資で上手くいかなかった、失敗した、安く手放したなど良い思いがないのではないでしょうか！？
また、やりたいが融資を断られた、自分には融資が下りないだろうと考えています。
現在、不動産投資をされている方も、現状が頭打ちだ、思うように儲からない、と思われている方も多いと思います。

現に、弊社では年に何回もこのような方々から相談を受けます。


弊社のコンサル業務は平成１２年１１月１４日より、現住所に事務所を構え業務しています。当たり前ながら、業種、電話番号、社名、ＨＰアドレスなど一切変えていません。
経営を除き、融資相談や資金繰り・保証・起業などのコンサルティング会社としては、最古参の部類でしょう。
なぜ、このようなことを書いたかといいますと、最近、弊社も行っているある業務で初めてネットで目にした会社が「実績○千件！」「創業○年の営業実績」などとネット広告を出していました。
一体、これらの業者は今までどこで営業してきたのでしょうか？
このように明らかな虚偽、誇大広告など目に余るケースが増えてきています。


話はそれましたが、弊社は１０年余りコンサル業務をしてきて幾度となく、失敗された方達の生の声を聞いてきています。

景気回復の兆しもなく将来への不安がます昨今、収益不動産投資家、不労所得での収入増などを考えている方は多いと思います。
収益不動産投資家を目指すなら「優良物件を探し出す方法」「融資を引き出す方法」は最低限必要不可欠な情報であり、知識と言えます。


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弊社と業務提携していただける不動産会社様を募集しております。

● アパート・マンション等、一棟売り中古収益物件の取扱不動産会社

一般媒介よりも専任媒介の物件を多く扱っている業者様、優良収益不動産情報を多くお持ちの業者様、是非ご一報ください。全国可能です。

○売主の希望により広告活動が禁止されている優良物件

○頭金が小額、又はフルローンが可能な収益不動産

○ノンリコースローンで購入出来る収益不動産

○銀行の積算評価(物件の価値)が販売価格を上回る物件

○利回りが１０％以上見込める収益不動産等

ワイズ・グループには上記を希望されるお客様が多数います。
特に収益不動産に関しましては、今すぐ購入を希望している、
属性の良い優良見込み客(公務員・上場企業勤務)が多く登録しています。


御社のビジネスパートナーとして弊社をご活用ください。

詳しくは、お電話orメールにてお願いいたします。


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弊社には省庁、役所、学校の先生などの公務員の方々から医師、上場企業、優良企業の方々まで多くの方が登録をして頂いております。
収益不動産投資は社会的信用力(融資を受けやすい)のある上記のようなサラリーマンの方々にもっとも向いていている投資、副業なのです。

●投資対象の中でも、最もローリスクかつ初心者でも始めやすい投資である
●収益不動産投資のリスクはコントロールできる
●不景気の影響で、おそらくこれ以上下がることはないだろうと思われる収益不動産が巷に溢れている今がチャンス
●物件取得後も管理会社に任せておけば基本的に何もしないで可能
●生命保険代わりに不動産購入！万が一の時でも巨額の保障に格安の掛け金で入れる
●社会的信用力(融資を受けやすい)のあるサラリーマンにもっとも向いていている投資、副業である


また、物件によっては
○ノンリコースローン(投資リスクを限定したローン、最悪の場合でも投資物件を処分して残債が残らない)で購入出来る収益不動産

○銀行の積算評価(物件の価値)が販売価格を上回る不動産。つまりフルローンで購入可能な収益不動産

○利回りが１０％以上、また、物件によっては２０％以上の収益不動産

昨年末から今年にかけ、ボーナスを住宅ローンに組み込まれている方がボーナスカットまたはボーナス無しなどで住宅ローンが払えない「日本版サブプライム問題」が発生すると言われています。つまり、現在、不動産会社は売り手よりも、買い手を捜しています。
収益不動産投資を検討されているのなら今現在が空前絶後のチャンスなのかもしれません。


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収益不動産のリスクについて

収益不動産購入後のリスクとして、空室リスク、管理リスク、価値下落のリスクがあげられます。

○空室リスクについて
借主がいなければ収入は入りません。
ローン返済、管理費等は持ち出しとなります。
前にも触れたとおり、一戸建てやワンルームマンションであれば収入は１００か０となります。
一棟の場合、入居者が、一人、二人出て行っても残りの入居者が支えてくれます。
つまり、入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなります。
立地条件、エリア、需要を考えて物件を選び、適切な家賃を設定すれば借り手はいくらでも入居してくれます。

リスクコントロール・リスクヘッジ
入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなる。
最寄の駅より近い物件(徒歩３分以内など)
人気のエリア内にある物件(都市により異なる。)
賃貸需要がある地域(物件のタイプにより異なる。例えば近くに大学があるなど)


○管理リスクについて
会社員の副業なら、時間はなかなか取れません。
理想は、休日などを使っての管理やちょっとした手直しなど位はやりたいものです。
また、入居者の質を落とさないためにも、ご自身で入居者の面談もやりたいと考えるでしょう。
その場合、ご自宅の近くに条件の良い物件がたまたまあった場合はいいのでしょうが、
それだと物件選びも限られてしまいます。
物件選びの基本は、しっかりとした数字に基づいた｢利益が上がる不動産｣を買う、つまり｢儲けられる不動産｣を買うことです。
場所(自宅の近くにある物件など)や資金(手持ち資金で買える物件など)にこだわっていたら、いつまでたっても買えないことになります。
「日々の管理は、しっかりとした管理会社に任せる」
つまりあなたは何もしなくていいのです。
しっかりとしたプロの管理会社に入居者の選別、日々の管理は任せていいのです。

リスクコントロール・リスクヘッジ
管理会社に業務を委託する場合、サブリース契約と管理委託契約がある。
サブリースは、入居者がいなくても家賃保証などを含め管理全般をやってくれる。
管理委託契約は、家賃保証はないが管理業務を代行してくれる。


○価値下落のリスク
景気動向により、不動産価格が下落するリスクですが、これに関しても今まで述べてきました。
まず、基本は、キャピタルゲイン狙いの投資はしないことです。
キャッシュフロー狙いの投資で、毎月家賃収入があるのなら、地価が下落したとしても売らなければ良いだけのことです。
しかし、不景気の影響で、おそらくこれ以上下がることはないだろうと思われる収益不動産が巷に溢れていますから、今は下落のリスクも少ないといえます。
逆に、今なら結果的にキャピタルゲインを得られそうな物件も多くあるともいえます。

リスクコントロール・リスクヘッジ
キャッシュフロー狙いで物件を探すこと。
その一方で地価下落の恐れが少ない物件を探す。(空室リスクについてで述べたような物件)
このあたりはやはり信頼できるプロ(不動産業者)の目が必用である。


○その他リスク
物件が古くなってくるとリフォームが必要となります。
火災や地震等の天災も考えなくてはなりません。
リフォームは経年劣化である程度予想できるものです。毎月の積み立てにより対応できます。
火災や地震等の天災は保険により対応できます。


リスクは他にもありますが、収益不動産の場合、株などのように、自身でどうすることも出来ないようなリスクが少ない投資です。


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競売より一般市場
区分より一棟所有
新築より中古物件

「中古マンション・アパートを一棟所有」が
会社員の方への投資・副業に向いています。


収益不動産のリスクについて

「中古マンション・アパートを一棟所有」の収益不動産に投資してキャッシュフローを稼ぐ！
会社員の方の最適な投資・副業だとお勧めしてきました。

ではリスクはというと・・・・当然発生いたします。
しかし、そのリスクはコントロール・ヘッジしやすいものです。

まず、不動産購入前のリスクとして
金融機関の与信・評価・金利が上げられます。

○申込、また不動産を購入することにより金融機関の与信・評価が傷つかないか？

不動産に限らず、レバレッジの力を借りて効率よく、早く稼ぎたい、資産形成をしたいのなら、メガバンクの与信・評価を常に意識して下さい。

あなたが、自宅に多額のローンを組んでるのであれば、与信は傷つきます。
収益を生む可能性がある区分所有(マンション一室)も同じです。
自宅の住宅ローンは収益を生まない物ですから、土地が値上がりでもしない限り借金をしているのと同じ評価となります。

自宅としてローンを組んだマンションや、投資目的で購入した区分には土地の権利(敷地権)がほとんどついていません。建物の価値は年々下がって行くだけですので、極端に安い等掘り出し物でもない限り上と同じです。

オーバーローンと評価をされると、資産形成どころか、与信がなくなり、他のローン(車、物品等)でも組めないなど障害となる恐れも出てきます。

これに対し収益不動産は、まずローンの仕組みから異なってきます。
住宅ローンは給与から返済できるとみなされる金額を融資してくれるのに対し、前にも触れたとおり、収益不動産は収益を含む物件そのものに融資をしてくれるからです。

つまり、適切な収益不動産に対する投資なら、個人の与信も下がらず、評価も傷つかない、
むしろ、家賃収入が加わることにより、所得が増え、与信や評価が強化されていくのです。
これにより、次の物件の取得も容易になり、次々と財産を増やしていきやすい投資なのです。

リスクコントロール・リスクヘッジ
適切な収益不動産に対する投資なら与信や評価が強化されていく。

○ローンの金利上昇リスク
変動金利でローンを組むと金利上昇のリスクがついてきます。
現在、サブプライムローン問題を発端に世界同時不況となっています。
その影響で、日本に限らず世界各国の住宅ローン金利が低下しています。
金利は景気が上向きになると上昇します。実際バブルの頃は、８％前後という金利までいっています。ただし不況の真っ只中の今、固定金利では旨みがなく損をします。
金利が低下している、月々の支払いが安くなる、融資が下りやすい(金融機関のリスクヘッジ)
等を考慮したら、やはり変動金利となります。

リスクコントロール・リスクヘッジ
借入した現在の金利プラス３％程度上昇した場合の収支を計算する。
ランニングコストを差し引いても、フリーキャシュフローがプラスになる、余裕がある物件を選ぶ。


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リスクについて

事業でも投資でも常にリスクは付いてきます。
弊社の起業コンサルティングへ新規事業の相談をしてこられる方で、リスクが少しでもあると、途端に躊躇される方もいます。
「リスクがない仕事をしたい」とダイレクトに言われる方もいます。

この世にリスクがまったくなく、大きく稼げる事業や投資はありません。

稼せぐには、常にリスクは付いて回るものなのです。
問題はいかにリスクをコントロール出来るか、リスクヘッジが可能でどれ位のリターンを得られるか、ではないでしょうか。

この「収益不動産投資を考える」は会社員の方を対象に書いています。
会社員の方が副業でハイリスクを負うわけにはなかなかいきません。ただそうは言っても、願わくばローリスクでハイリターン、少なくともローリスク・ミドルリターン以上は狙いたいものです。

そういった意味でも収益不動産投資は、やはりお勧めできます。
収益不動産投資にも当然リスクはあります。
しかし、そのリスクはリスクコントロール・リスクヘッジしやすいものです。

ただし、収益不動産投資の中でも、ハイリスク・ローリターンになりかねないものもあります。


競売物件は本当にお得なのか！？

競売物件は一昔前なら、怖い、関わりたくない等でしたでしょう。それが今は、掘り出し物がある、安い等と思っておられる方も多いと思います。

かっては、裁判所でしか見られなかった競売物件情報が、最近ではインターネットで閲覧出来るようになったことも影響しているのかもしれません。

確かに競売物件の最低売却額だけ見ると、利回り２０％以上にもなる物もあり、一見魅力的に映ると思います。
しかし、実際は現在多くの人が競売に参加するようになり、入札価格が一般市場と同じくらいの値段となるケースが多いのです。
競売物件が一般市場と同じくらいの値段、または少し安い位であるなら、リスクを考えるとまったく魅力はありません。それどころかハイリスク・ローリターンになりかねません。

以下リスクを挙げていきます。

○権利関係が複雑であったり、占有者が住んでいてトラブルに発展する場合がある。
○実際に物件の中を見たり、所有者に情報を聞くことも出来ない。つまり、裁判所が公開する資料のみで判断しなければならない。
○実際に物件の中を見られないので、例えば雨漏りや破損等があったとしたら思わぬ修繕費がかかる場合もある。
○二割の保証金を収めなければならない。また金融機関の融資が競売物件には下りにくい。

等が上げられます。
落札後、とんでもない物件だと判明しても、前の所有者にも裁判所にも何も責任を問えません。

普通の方には、あまりに不安定要素が高く、リスクコントロール・リスクヘッジがなかなか出来ません。

では、どのような方が向いているかというと
ハイリスクであってもハイリターンを得たい方。金融機関に頼らずキャッシュで購入できる方。競売専門に出来る方等です。

競売物件は、会社員の方にはリスクがあり過ぎてお勧めできません。


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前回まで

●数ある投資対象の中でも、最もローリスクかつ初心者でも始めやすい投資であり副業である。

●不動産投資は、他の投資と比べ会社員が有利であり、時間的にも労力的にも楽に稼げる。

●ローンというレバレッジを利用して、安定したキャッシュフローを受け取り、最終的にキャピタルゲインも得る。

●月々のキャッシュフロー、ローンの返済とも他人(入居者)がしてくれる。

●新築物件より中古物件の方が利回りが良い。一戸建て・区分所有より、マンション・アパート等を一棟購入。入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなる。

●手持ち資金で買える物件を買うではなく、レバレッジを利用して、安定した利益を上げれる不動産に投資する。


ローンについて

今まで述べてきましたが、不動産投資は手持ち資金で行うのではなく、金融機関からお金を借りて行います。
この点において、収入の安定しない事業主より、収入が安定している会社員がことの外有利となります。

｢えっ！！会社員が何千万、何億と借入できるの！？｣

可能です。なぜなら収益不動産のローンは、個人の属性と不動産の評価で決まるからです。
通常の住宅ローンの場合、ローンの上限は年収の５～６倍、または返済額が年収の３５％以内等ほぼ借りられる上限が決まっています。

これに対し、収益不動産のローンの場合、属性(勤務先、勤続年数、年収等)、不動産の評価(積算評価、収益評価)、他の借金状況、担保、頭金など複数のバランスで決まります。
属性に関して問題なければ、後は不動産の評価次第で、何千万・何億の物件でも購入可能となります。

※属性に関しての補充
勤務先で、一番評価されるのは公務員の方です。次に一部上場、二部上場と続きます。

勤続年数は、当然長く勤務されてる方ほど有利です。勤続年数が長い方に比べ、勤務三年未満の方は審査が厳しくなります。

年収は、直近二年または三年の平均を見る金融機関が多いです。
年収が低い方(４００万以下)は、担保・保証人、配偶者がお勤めしているなら所得の合算、副業の申告などが必要です。


生命保険代わりに不動産購入！？

ローンを組んで不動産を購入する場合、団体信用生命保険へ加入します。
つまり、あなたにもしものことがあっても、大切なご遺族にローンのない不動産が残ります。
例えば、不動産価値が一億円、毎月家賃収入が１００万円あったとしたら、ローンの支払いのない、一億の不動産と、毎月の家賃収入がそのまま残された遺族へ入ります。
これだけの保障があったら、通常の保険であれば多額の掛け金となりますが、団体信用生命保険は格安といえる保険料なのです。
他の生命保険に加入しているのなら解約して、後は掛け金の安い入院保証等の掛け捨てにでも入っておけば十分だと思います。

これだけでも、毎月の出費を抑えられ、もしもの時でも十分な保障を得られる、最良の投資だといえます。


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どんな不動産を買えば良いのか！？

レバレッジ(手持ち資金より多い金額を動かすこと)を利用して、安定した利益を上げれる不動産に投資する。
手持ち資金だけで、物件を探すというような考えでは不動産投資には不向きといえます。

何千万もの貯金など普通の方は持っていませんし、それこそ貯めるまでに一生を費やすことになります。
手持ち資金で買える物件を探す、買うではなく、レバレッジを利用して、しっかりとした数字に基づいた｢利益が上がる不動産｣を買う、つまり｢儲けられる不動産｣を買う、これが重要です。


利回りについて

チラシや雑誌などに記載されているものはほとんどが表面利回りと言われるものです。
表面利回りが１０％以上、理想は１５％以上の物件です。
計算上は上記以上の利回りであれば、あくまで“表面上”は楽に返済できることになります。
※ただし、利回りばかりに、こだわり過ぎるのも考えものです。(後日説明)

表面利回り(広告表示利回り)
予測される年間家賃収入÷不動産の物件価格

表示利回り
予測される年間家賃収入÷総所得費(不動産の物件価格＋初期費用)

実質利回り(収益率)
純収入(年間家賃収入－管理運営コスト)÷総取得費

自己資金に対してどれだけのお金が実際に手元に残るか、｢対頭金収益率｣は重要です。
対頭金収益率
実際に手元に残る金額÷頭金×１００
頭金を少なくすると対頭金収益率は高くなるが、手元に残るお金は少なくなるので、頭金とローンのバランスが重要となります。


どんな形態の不動産にするか！？

新築物件の投資は、新聞広告で募集しているもので利回りがだいたい５％前後です。
これでは、変動金利で借入した場合、将来投資利回りを返済が上回ることにもなりかねます。
よって、収益不動産投資では中古物件をお勧めいたします。

一戸建て・区分所有　　賃貸すると入居率１００％となるが、出て行くと空室率１００％になり
ローンが自腹となります。つまりイチかバチかの投資になってしまいます。
また、マンションのような共同住宅では住民の四分の三以上の賛成がなければ立て替えしたくてもできない、融資が下りにくい、等の理由からよほどの掘り出し物物件でもない限り、お勧めいたしません。

これに対しマンション・アパート等を一棟で購入した場合、上記のような問題はなくなります。
入居者が、一人、二人出て行っても残りの入居者が支えてくれます。
つまり、入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなります。


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