10年01月28日
優良収益物件探しています！
弊社と業務提携していただける不動産会社様を募集しております。
● アパート・マンション等、一棟売り中古収益物件の取扱不動産会社
一般媒介よりも専任媒介の物件を多く扱っている業者様、優良収益不動産情報を多くお持ちの業者様、是非ご一報ください。全国可能です。
○売主の希望により広告活動が禁止されている優良物件
○頭金が小額、又はフルローンが可能な収益不動産
○ノンリコースローンで購入出来る収益不動産
○銀行の積算評価(物件の価値)が販売価格を上回る物件
○利回りが１０％以上見込める収益不動産等
ワイズ・グループには上記を希望されるお客様が多数います。
特に収益不動産に関しましては、今すぐ購入を希望している、
属性の良い優良見込み客(公務員・上場企業勤務)が多く登録しています。
御社のビジネスパートナーとして弊社をご活用ください。
詳しくは、お電話orメールにてお願いいたします。
Comprehensive Consulting Y's group Satisfaction Business
ワイズ・グループ
TEL092-737-7771 FAX092-738-1117
〒810-0004 福岡市中央区渡辺通り5丁目23-2-6F
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○売主の希望により広告活動が禁止されている優良物件
○頭金が小額、又はフルローンが可能な収益不動産
○ノンリコースローンで購入出来る収益不動産
○銀行の積算評価(物件の価値)が販売価格を上回る物件
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10年01月28日
収益不動産投資を考える８
弊社には省庁、役所、学校の先生などの公務員の方々から医師、上場企業、優良企業の方々まで多くの方が登録をして頂いております。
収益不動産投資は社会的信用力(融資を受けやすい)のある上記のようなサラリーマンの方々にもっとも向いていている投資、副業なのです。
●投資対象の中でも、最もローリスクかつ初心者でも始めやすい投資である
●収益不動産投資のリスクはコントロールできる
●不景気の影響で、おそらくこれ以上下がることはないだろうと思われる収益不動産が巷に溢れている今がチャンス
●物件取得後も管理会社に任せておけば基本的に何もしないで可能
●生命保険代わりに不動産購入！万が一の時でも巨額の保障に格安の掛け金で入れる
●社会的信用力(融資を受けやすい)のあるサラリーマンにもっとも向いていている投資、副業である
また、物件によっては
○ノンリコースローン(投資リスクを限定したローン、最悪の場合でも投資物件を処分して残債が残らない)で購入出来る収益不動産
○銀行の積算評価(物件の価値)が販売価格を上回る不動産。つまりフルローンで購入可能な収益不動産
○利回りが１０％以上、また、物件によっては２０％以上の収益不動産
昨年末から今年にかけ、ボーナスを住宅ローンに組み込まれている方がボーナスカットまたはボーナス無しなどで住宅ローンが払えない「日本版サブプライム問題」が発生すると言われています。つまり、現在、不動産会社は売り手よりも、買い手を捜しています。
収益不動産投資を検討されているのなら今現在が空前絶後のチャンスなのかもしれません。
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ワイズ・グループ 提携不動産会社募集
TEL092-737-7771 FAX092-738-1117
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収益不動産投資は社会的信用力(融資を受けやすい)のある上記のようなサラリーマンの方々にもっとも向いていている投資、副業なのです。
●投資対象の中でも、最もローリスクかつ初心者でも始めやすい投資である
●収益不動産投資のリスクはコントロールできる
●不景気の影響で、おそらくこれ以上下がることはないだろうと思われる収益不動産が巷に溢れている今がチャンス
●物件取得後も管理会社に任せておけば基本的に何もしないで可能
●生命保険代わりに不動産購入！万が一の時でも巨額の保障に格安の掛け金で入れる
●社会的信用力(融資を受けやすい)のあるサラリーマンにもっとも向いていている投資、副業である
また、物件によっては
○ノンリコースローン(投資リスクを限定したローン、最悪の場合でも投資物件を処分して残債が残らない)で購入出来る収益不動産
○銀行の積算評価(物件の価値)が販売価格を上回る不動産。つまりフルローンで購入可能な収益不動産
○利回りが１０％以上、また、物件によっては２０％以上の収益不動産
昨年末から今年にかけ、ボーナスを住宅ローンに組み込まれている方がボーナスカットまたはボーナス無しなどで住宅ローンが払えない「日本版サブプライム問題」が発生すると言われています。つまり、現在、不動産会社は売り手よりも、買い手を捜しています。
収益不動産投資を検討されているのなら今現在が空前絶後のチャンスなのかもしれません。
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09年08月11日
収益不動産投資を考える７
収益不動産のリスクについて
収益不動産購入後のリスクとして、空室リスク、管理リスク、価値下落のリスクがあげられます。
○空室リスクについて
借主がいなければ収入は入りません。
ローン返済、管理費等は持ち出しとなります。
前にも触れたとおり、一戸建てやワンルームマンションであれば収入は１００か０となります。
一棟の場合、入居者が、一人、二人出て行っても残りの入居者が支えてくれます。
つまり、入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなります。
立地条件、エリア、需要を考えて物件を選び、適切な家賃を設定すれば借り手はいくらでも入居してくれます。
リスクコントロール・リスクヘッジ
入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなる。
最寄の駅より近い物件(徒歩３分以内など)
人気のエリア内にある物件(都市により異なる。)
賃貸需要がある地域(物件のタイプにより異なる。例えば近くに大学があるなど)
○管理リスクについて
会社員の副業なら、時間はなかなか取れません。
理想は、休日などを使っての管理やちょっとした手直しなど位はやりたいものです。
また、入居者の質を落とさないためにも、ご自身で入居者の面談もやりたいと考えるでしょう。
その場合、ご自宅の近くに条件の良い物件がたまたまあった場合はいいのでしょうが、
それだと物件選びも限られてしまいます。
物件選びの基本は、しっかりとした数字に基づいた｢利益が上がる不動産｣を買う、つまり｢儲けられる不動産｣を買うことです。
場所(自宅の近くにある物件など)や資金(手持ち資金で買える物件など)にこだわっていたら、いつまでたっても買えないことになります。
「日々の管理は、しっかりとした管理会社に任せる」
つまりあなたは何もしなくていいのです。
しっかりとしたプロの管理会社に入居者の選別、日々の管理は任せていいのです。
リスクコントロール・リスクヘッジ
管理会社に業務を委託する場合、サブリース契約と管理委託契約がある。
サブリースは、入居者がいなくても家賃保証などを含め管理全般をやってくれる。
管理委託契約は、家賃保証はないが管理業務を代行してくれる。
○価値下落のリスク
景気動向により、不動産価格が下落するリスクですが、これに関しても今まで述べてきました。
まず、基本は、キャピタルゲイン狙いの投資はしないことです。
キャッシュフロー狙いの投資で、毎月家賃収入があるのなら、地価が下落したとしても売らなければ良いだけのことです。
しかし、不景気の影響で、おそらくこれ以上下がることはないだろうと思われる収益不動産が巷に溢れていますから、今は下落のリスクも少ないといえます。
逆に、今なら結果的にキャピタルゲインを得られそうな物件も多くあるともいえます。
リスクコントロール・リスクヘッジ
キャッシュフロー狙いで物件を探すこと。
その一方で地価下落の恐れが少ない物件を探す。(空室リスクについてで述べたような物件)
このあたりはやはり信頼できるプロ(不動産業者)の目が必用である。
○その他リスク
物件が古くなってくるとリフォームが必要となります。
火災や地震等の天災も考えなくてはなりません。
リフォームは経年劣化である程度予想できるものです。毎月の積み立てにより対応できます。
火災や地震等の天災は保険により対応できます。
リスクは他にもありますが、収益不動産の場合、株などのように、自身でどうすることも出来ないようなリスクが少ない投資です。
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収益不動産購入後のリスクとして、空室リスク、管理リスク、価値下落のリスクがあげられます。
○空室リスクについて
借主がいなければ収入は入りません。
ローン返済、管理費等は持ち出しとなります。
前にも触れたとおり、一戸建てやワンルームマンションであれば収入は１００か０となります。
一棟の場合、入居者が、一人、二人出て行っても残りの入居者が支えてくれます。
つまり、入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなります。
立地条件、エリア、需要を考えて物件を選び、適切な家賃を設定すれば借り手はいくらでも入居してくれます。
リスクコントロール・リスクヘッジ
入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなる。
最寄の駅より近い物件(徒歩３分以内など)
人気のエリア内にある物件(都市により異なる。)
賃貸需要がある地域(物件のタイプにより異なる。例えば近くに大学があるなど)
○管理リスクについて
会社員の副業なら、時間はなかなか取れません。
理想は、休日などを使っての管理やちょっとした手直しなど位はやりたいものです。
また、入居者の質を落とさないためにも、ご自身で入居者の面談もやりたいと考えるでしょう。
その場合、ご自宅の近くに条件の良い物件がたまたまあった場合はいいのでしょうが、
それだと物件選びも限られてしまいます。
物件選びの基本は、しっかりとした数字に基づいた｢利益が上がる不動産｣を買う、つまり｢儲けられる不動産｣を買うことです。
場所(自宅の近くにある物件など)や資金(手持ち資金で買える物件など)にこだわっていたら、いつまでたっても買えないことになります。
「日々の管理は、しっかりとした管理会社に任せる」
つまりあなたは何もしなくていいのです。
しっかりとしたプロの管理会社に入居者の選別、日々の管理は任せていいのです。
リスクコントロール・リスクヘッジ
管理会社に業務を委託する場合、サブリース契約と管理委託契約がある。
サブリースは、入居者がいなくても家賃保証などを含め管理全般をやってくれる。
管理委託契約は、家賃保証はないが管理業務を代行してくれる。
○価値下落のリスク
景気動向により、不動産価格が下落するリスクですが、これに関しても今まで述べてきました。
まず、基本は、キャピタルゲイン狙いの投資はしないことです。
キャッシュフロー狙いの投資で、毎月家賃収入があるのなら、地価が下落したとしても売らなければ良いだけのことです。
しかし、不景気の影響で、おそらくこれ以上下がることはないだろうと思われる収益不動産が巷に溢れていますから、今は下落のリスクも少ないといえます。
逆に、今なら結果的にキャピタルゲインを得られそうな物件も多くあるともいえます。
リスクコントロール・リスクヘッジ
キャッシュフロー狙いで物件を探すこと。
その一方で地価下落の恐れが少ない物件を探す。(空室リスクについてで述べたような物件)
このあたりはやはり信頼できるプロ(不動産業者)の目が必用である。
○その他リスク
物件が古くなってくるとリフォームが必要となります。
火災や地震等の天災も考えなくてはなりません。
リフォームは経年劣化である程度予想できるものです。毎月の積み立てにより対応できます。
火災や地震等の天災は保険により対応できます。
リスクは他にもありますが、収益不動産の場合、株などのように、自身でどうすることも出来ないようなリスクが少ない投資です。
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09年07月14日
収益不動産投資を考える６
競売より一般市場
区分より一棟所有
新築より中古物件
「中古マンション・アパートを一棟所有」が
会社員の方への投資・副業に向いています。
収益不動産のリスクについて
「中古マンション・アパートを一棟所有」の収益不動産に投資してキャッシュフローを稼ぐ！
会社員の方の最適な投資・副業だとお勧めしてきました。
ではリスクはというと・・・・当然発生いたします。
しかし、そのリスクはコントロール・ヘッジしやすいものです。
まず、不動産購入前のリスクとして
金融機関の与信・評価・金利が上げられます。
○申込、また不動産を購入することにより金融機関の与信・評価が傷つかないか？
不動産に限らず、レバレッジの力を借りて効率よく、早く稼ぎたい、資産形成をしたいのなら、メガバンクの与信・評価を常に意識して下さい。
あなたが、自宅に多額のローンを組んでるのであれば、与信は傷つきます。
収益を生む可能性がある区分所有(マンション一室)も同じです。
自宅の住宅ローンは収益を生まない物ですから、土地が値上がりでもしない限り借金をしているのと同じ評価となります。
自宅としてローンを組んだマンションや、投資目的で購入した区分には土地の権利(敷地権)がほとんどついていません。建物の価値は年々下がって行くだけですので、極端に安い等掘り出し物でもない限り上と同じです。
オーバーローンと評価をされると、資産形成どころか、与信がなくなり、他のローン(車、物品等)でも組めないなど障害となる恐れも出てきます。
これに対し収益不動産は、まずローンの仕組みから異なってきます。
住宅ローンは給与から返済できるとみなされる金額を融資してくれるのに対し、前にも触れたとおり、収益不動産は収益を含む物件そのものに融資をしてくれるからです。
つまり、適切な収益不動産に対する投資なら、個人の与信も下がらず、評価も傷つかない、
むしろ、家賃収入が加わることにより、所得が増え、与信や評価が強化されていくのです。
これにより、次の物件の取得も容易になり、次々と財産を増やしていきやすい投資なのです。
リスクコントロール・リスクヘッジ
適切な収益不動産に対する投資なら与信や評価が強化されていく。
○ローンの金利上昇リスク
変動金利でローンを組むと金利上昇のリスクがついてきます。
現在、サブプライムローン問題を発端に世界同時不況となっています。
その影響で、日本に限らず世界各国の住宅ローン金利が低下しています。
金利は景気が上向きになると上昇します。実際バブルの頃は、８％前後という金利までいっています。ただし不況の真っ只中の今、固定金利では旨みがなく損をします。
金利が低下している、月々の支払いが安くなる、融資が下りやすい(金融機関のリスクヘッジ)
等を考慮したら、やはり変動金利となります。
リスクコントロール・リスクヘッジ
借入した現在の金利プラス３％程度上昇した場合の収支を計算する。
ランニングコストを差し引いても、フリーキャシュフローがプラスになる、余裕がある物件を選ぶ。
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区分より一棟所有
新築より中古物件
「中古マンション・アパートを一棟所有」が
会社員の方への投資・副業に向いています。
収益不動産のリスクについて
「中古マンション・アパートを一棟所有」の収益不動産に投資してキャッシュフローを稼ぐ！
会社員の方の最適な投資・副業だとお勧めしてきました。
ではリスクはというと・・・・当然発生いたします。
しかし、そのリスクはコントロール・ヘッジしやすいものです。
まず、不動産購入前のリスクとして
金融機関の与信・評価・金利が上げられます。
○申込、また不動産を購入することにより金融機関の与信・評価が傷つかないか？
不動産に限らず、レバレッジの力を借りて効率よく、早く稼ぎたい、資産形成をしたいのなら、メガバンクの与信・評価を常に意識して下さい。
あなたが、自宅に多額のローンを組んでるのであれば、与信は傷つきます。
収益を生む可能性がある区分所有(マンション一室)も同じです。
自宅の住宅ローンは収益を生まない物ですから、土地が値上がりでもしない限り借金をしているのと同じ評価となります。
自宅としてローンを組んだマンションや、投資目的で購入した区分には土地の権利(敷地権)がほとんどついていません。建物の価値は年々下がって行くだけですので、極端に安い等掘り出し物でもない限り上と同じです。
オーバーローンと評価をされると、資産形成どころか、与信がなくなり、他のローン(車、物品等)でも組めないなど障害となる恐れも出てきます。
これに対し収益不動産は、まずローンの仕組みから異なってきます。
住宅ローンは給与から返済できるとみなされる金額を融資してくれるのに対し、前にも触れたとおり、収益不動産は収益を含む物件そのものに融資をしてくれるからです。
つまり、適切な収益不動産に対する投資なら、個人の与信も下がらず、評価も傷つかない、
むしろ、家賃収入が加わることにより、所得が増え、与信や評価が強化されていくのです。
これにより、次の物件の取得も容易になり、次々と財産を増やしていきやすい投資なのです。
リスクコントロール・リスクヘッジ
適切な収益不動産に対する投資なら与信や評価が強化されていく。
○ローンの金利上昇リスク
変動金利でローンを組むと金利上昇のリスクがついてきます。
現在、サブプライムローン問題を発端に世界同時不況となっています。
その影響で、日本に限らず世界各国の住宅ローン金利が低下しています。
金利は景気が上向きになると上昇します。実際バブルの頃は、８％前後という金利までいっています。ただし不況の真っ只中の今、固定金利では旨みがなく損をします。
金利が低下している、月々の支払いが安くなる、融資が下りやすい(金融機関のリスクヘッジ)
等を考慮したら、やはり変動金利となります。
リスクコントロール・リスクヘッジ
借入した現在の金利プラス３％程度上昇した場合の収支を計算する。
ランニングコストを差し引いても、フリーキャシュフローがプラスになる、余裕がある物件を選ぶ。
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09年07月07日
収益不動産投資を考える５
リスクについて
事業でも投資でも常にリスクは付いてきます。
弊社の起業コンサルティングへ新規事業の相談をしてこられる方で、リスクが少しでもあると、途端に躊躇される方もいます。
「リスクがない仕事をしたい」とダイレクトに言われる方もいます。
この世にリスクがまったくなく、大きく稼げる事業や投資はありません。
稼せぐには、常にリスクは付いて回るものなのです。
問題はいかにリスクをコントロール出来るか、リスクヘッジが可能でどれ位のリターンを得られるか、ではないでしょうか。
この「収益不動産投資を考える」は会社員の方を対象に書いています。
会社員の方が副業でハイリスクを負うわけにはなかなかいきません。ただそうは言っても、願わくばローリスクでハイリターン、少なくともローリスク・ミドルリターン以上は狙いたいものです。
そういった意味でも収益不動産投資は、やはりお勧めできます。
収益不動産投資にも当然リスクはあります。
しかし、そのリスクはリスクコントロール・リスクヘッジしやすいものです。
ただし、収益不動産投資の中でも、ハイリスク・ローリターンになりかねないものもあります。
競売物件は本当にお得なのか！？
競売物件は一昔前なら、怖い、関わりたくない等でしたでしょう。それが今は、掘り出し物がある、安い等と思っておられる方も多いと思います。
かっては、裁判所でしか見られなかった競売物件情報が、最近ではインターネットで閲覧出来るようになったことも影響しているのかもしれません。
確かに競売物件の最低売却額だけ見ると、利回り２０％以上にもなる物もあり、一見魅力的に映ると思います。
しかし、実際は現在多くの人が競売に参加するようになり、入札価格が一般市場と同じくらいの値段となるケースが多いのです。
競売物件が一般市場と同じくらいの値段、または少し安い位であるなら、リスクを考えるとまったく魅力はありません。それどころかハイリスク・ローリターンになりかねません。
以下リスクを挙げていきます。
○権利関係が複雑であったり、占有者が住んでいてトラブルに発展する場合がある。
○実際に物件の中を見たり、所有者に情報を聞くことも出来ない。つまり、裁判所が公開する資料のみで判断しなければならない。
○実際に物件の中を見られないので、例えば雨漏りや破損等があったとしたら思わぬ修繕費がかかる場合もある。
○二割の保証金を収めなければならない。また金融機関の融資が競売物件には下りにくい。
等が上げられます。
落札後、とんでもない物件だと判明しても、前の所有者にも裁判所にも何も責任を問えません。
普通の方には、あまりに不安定要素が高く、リスクコントロール・リスクヘッジがなかなか出来ません。
では、どのような方が向いているかというと
ハイリスクであってもハイリターンを得たい方。金融機関に頼らずキャッシュで購入できる方。競売専門に出来る方等です。
競売物件は、会社員の方にはリスクがあり過ぎてお勧めできません。
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事業でも投資でも常にリスクは付いてきます。
弊社の起業コンサルティングへ新規事業の相談をしてこられる方で、リスクが少しでもあると、途端に躊躇される方もいます。
「リスクがない仕事をしたい」とダイレクトに言われる方もいます。
この世にリスクがまったくなく、大きく稼げる事業や投資はありません。
稼せぐには、常にリスクは付いて回るものなのです。
問題はいかにリスクをコントロール出来るか、リスクヘッジが可能でどれ位のリターンを得られるか、ではないでしょうか。
この「収益不動産投資を考える」は会社員の方を対象に書いています。
会社員の方が副業でハイリスクを負うわけにはなかなかいきません。ただそうは言っても、願わくばローリスクでハイリターン、少なくともローリスク・ミドルリターン以上は狙いたいものです。
そういった意味でも収益不動産投資は、やはりお勧めできます。
収益不動産投資にも当然リスクはあります。
しかし、そのリスクはリスクコントロール・リスクヘッジしやすいものです。
ただし、収益不動産投資の中でも、ハイリスク・ローリターンになりかねないものもあります。
競売物件は本当にお得なのか！？
競売物件は一昔前なら、怖い、関わりたくない等でしたでしょう。それが今は、掘り出し物がある、安い等と思っておられる方も多いと思います。
かっては、裁判所でしか見られなかった競売物件情報が、最近ではインターネットで閲覧出来るようになったことも影響しているのかもしれません。
確かに競売物件の最低売却額だけ見ると、利回り２０％以上にもなる物もあり、一見魅力的に映ると思います。
しかし、実際は現在多くの人が競売に参加するようになり、入札価格が一般市場と同じくらいの値段となるケースが多いのです。
競売物件が一般市場と同じくらいの値段、または少し安い位であるなら、リスクを考えるとまったく魅力はありません。それどころかハイリスク・ローリターンになりかねません。
以下リスクを挙げていきます。
○権利関係が複雑であったり、占有者が住んでいてトラブルに発展する場合がある。
○実際に物件の中を見たり、所有者に情報を聞くことも出来ない。つまり、裁判所が公開する資料のみで判断しなければならない。
○実際に物件の中を見られないので、例えば雨漏りや破損等があったとしたら思わぬ修繕費がかかる場合もある。
○二割の保証金を収めなければならない。また金融機関の融資が競売物件には下りにくい。
等が上げられます。
落札後、とんでもない物件だと判明しても、前の所有者にも裁判所にも何も責任を問えません。
普通の方には、あまりに不安定要素が高く、リスクコントロール・リスクヘッジがなかなか出来ません。
では、どのような方が向いているかというと
ハイリスクであってもハイリターンを得たい方。金融機関に頼らずキャッシュで購入できる方。競売専門に出来る方等です。
競売物件は、会社員の方にはリスクがあり過ぎてお勧めできません。
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