09年07月03日
収益不動産投資を考える３
どんな不動産を買えば良いのか！？
レバレッジ(手持ち資金より多い金額を動かすこと)を利用して、安定した利益を上げれる不動産に投資する。
手持ち資金だけで、物件を探すというような考えでは不動産投資には不向きといえます。
何千万もの貯金など普通の方は持っていませんし、それこそ貯めるまでに一生を費やすことになります。
手持ち資金で買える物件を探す、買うではなく、レバレッジを利用して、しっかりとした数字に基づいた｢利益が上がる不動産｣を買う、つまり｢儲けられる不動産｣を買う、これが重要です。
利回りについて
チラシや雑誌などに記載されているものはほとんどが表面利回りと言われるものです。
表面利回りが１０％以上、理想は１５％以上の物件です。
計算上は上記以上の利回りであれば借入は楽に返済できることになります。
表面利回り(広告表示利回り)
予測される年間家賃収入÷不動産の物件価格
表示利回り
予測される年間家賃収入÷総所得費(不動産の物件価格＋初期費用)
実質利回り(収益率)
純収入(年間家賃収入－管理運営コスト)÷総取得費
自己資金に対してどれだけのお金が実際に手元に残るか、｢対頭金収益率｣は重要です。
対頭金収益率
実際に手元に残る金額÷頭金×１００
頭金を少なくすると対頭金収益率は高くなるが、手元に残るお金は少なくなるので、頭金とローンのバランスが重要となります。
どんな形態の不動産にするか！？
新築物件の投資は、新聞広告で募集しているもので上記表面利回りがだいたい５％前後です。
これでは、変動金利で借入した場合、将来投資利回りを返済が上回ることにもなりかねます。
よって、収益不動産投資では中古物件をお勧めいたします。
一戸建て・区分所有 賃貸すると入居率１００％となるが、出て行くと空室率１００％になり
ローンが自腹となります。つまりイチかバチかの投資になってしまいます。
また、マンションのような共同住宅では住民の四分の三以上の賛成がなければ立て替えしたくてもできない、融資が下りにくい、等の理由からよほどの掘り出し物物件でもない限り、お勧めいたしません。
これに対しマンション・アパート等を一棟で購入した場合、上記のような問題はなくなります。
入居者が、一人、二人出て行っても残りの入居者が支えてくれます。
つまり、入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなります。
Comprehensive Consulting Y's group Satisfaction Business
ワイズ・グループ 提携不動産会社募集
TEL092-737-7771 FAX092-738-1117
〒810-0004 福岡市中央区渡辺通り5丁目23-2-6F
レバレッジ(手持ち資金より多い金額を動かすこと)を利用して、安定した利益を上げれる不動産に投資する。
手持ち資金だけで、物件を探すというような考えでは不動産投資には不向きといえます。
何千万もの貯金など普通の方は持っていませんし、それこそ貯めるまでに一生を費やすことになります。
手持ち資金で買える物件を探す、買うではなく、レバレッジを利用して、しっかりとした数字に基づいた｢利益が上がる不動産｣を買う、つまり｢儲けられる不動産｣を買う、これが重要です。
利回りについて
チラシや雑誌などに記載されているものはほとんどが表面利回りと言われるものです。
表面利回りが１０％以上、理想は１５％以上の物件です。
計算上は上記以上の利回りであれば借入は楽に返済できることになります。
表面利回り(広告表示利回り)
予測される年間家賃収入÷不動産の物件価格
表示利回り
予測される年間家賃収入÷総所得費(不動産の物件価格＋初期費用)
実質利回り(収益率)
純収入(年間家賃収入－管理運営コスト)÷総取得費
自己資金に対してどれだけのお金が実際に手元に残るか、｢対頭金収益率｣は重要です。
対頭金収益率
実際に手元に残る金額÷頭金×１００
頭金を少なくすると対頭金収益率は高くなるが、手元に残るお金は少なくなるので、頭金とローンのバランスが重要となります。
どんな形態の不動産にするか！？
新築物件の投資は、新聞広告で募集しているもので上記表面利回りがだいたい５％前後です。
これでは、変動金利で借入した場合、将来投資利回りを返済が上回ることにもなりかねます。
よって、収益不動産投資では中古物件をお勧めいたします。
一戸建て・区分所有 賃貸すると入居率１００％となるが、出て行くと空室率１００％になり
ローンが自腹となります。つまりイチかバチかの投資になってしまいます。
また、マンションのような共同住宅では住民の四分の三以上の賛成がなければ立て替えしたくてもできない、融資が下りにくい、等の理由からよほどの掘り出し物物件でもない限り、お勧めいたしません。
これに対しマンション・アパート等を一棟で購入した場合、上記のような問題はなくなります。
入居者が、一人、二人出て行っても残りの入居者が支えてくれます。
つまり、入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなります。
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09年07月02日
収益不動産投資を考える２
どんな収益不動産を買えば良いのか！？
当然、利回りが良くて、さらに数年後の売却時に数十％以上のキャピタルゲインが得られる物件です。
ただし、現在のような金融危機の時代、キャピタルゲイン狙いの投資はリスクが大きくなります。
株等も上げ相場の時は良いのですが、下げ相場に転落した時キャピタルゲイン狙いだと利益はなかなか出せません。
不動産も下げ相場の時はキャッシュフロー(家賃等の定期収入)狙いの投資です。
それが上げ相場に転じた時、結果的に大きなキャピタルゲイン(売却時利益)を得られます。
ローンというレバレッジ(手持ち資金より多い金額を動かすこと)を利用して、安定したキャッシュフローを目当てで投資して、定期収入を受け取り、最終的にキャピタルゲインも取れる、それがもっとも大きなリスクヘッジ(リスク低減)となります。
収益不動産 → 他人に貸す → 家賃収入を得る
ローン返済は、他人(入居者)がしてくれます！！
単純に経費を差し引いて毎月２０万の家賃純収入が入るとすると、年間２４０万の副収入となります。これを、二つ三つと持てたら・・・
繰り返しますが、月々のローン返済は、他人がしてくれるのです！！
「しかし、収益不動産は何千万、物件によっては何億とかするでしょう！そんなの買えないし、ローンも通らないでしょう」
貴方が会社員であるなら、それが可能となります。むしろ有利に銀行からお金を借りられます。
「結局、借金するってことですか！！」
勿論、返済の名義は物件購入者です。しかし、ご自身が借金して購入した自宅なら全部貴方の借金といえますが、収益不動産の場合、繰り返しますが元本も金利も含め、月々のローン返済は、他人がしてくれるのです！！
月々のローンを返済した後、手元に残る副収入も全て他人(入居者)がくれます。
リスクがまったくなく稼げる商売や投資はありません。
他の投資と比べ会社員が有利であり、時間的にも労力的にも楽に稼げる！！
それが不動産投資なのです。
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当然、利回りが良くて、さらに数年後の売却時に数十％以上のキャピタルゲインが得られる物件です。
ただし、現在のような金融危機の時代、キャピタルゲイン狙いの投資はリスクが大きくなります。
株等も上げ相場の時は良いのですが、下げ相場に転落した時キャピタルゲイン狙いだと利益はなかなか出せません。
不動産も下げ相場の時はキャッシュフロー(家賃等の定期収入)狙いの投資です。
それが上げ相場に転じた時、結果的に大きなキャピタルゲイン(売却時利益)を得られます。
ローンというレバレッジ(手持ち資金より多い金額を動かすこと)を利用して、安定したキャッシュフローを目当てで投資して、定期収入を受け取り、最終的にキャピタルゲインも取れる、それがもっとも大きなリスクヘッジ(リスク低減)となります。
収益不動産 → 他人に貸す → 家賃収入を得る
ローン返済は、他人(入居者)がしてくれます！！
単純に経費を差し引いて毎月２０万の家賃純収入が入るとすると、年間２４０万の副収入となります。これを、二つ三つと持てたら・・・
繰り返しますが、月々のローン返済は、他人がしてくれるのです！！
「しかし、収益不動産は何千万、物件によっては何億とかするでしょう！そんなの買えないし、ローンも通らないでしょう」
貴方が会社員であるなら、それが可能となります。むしろ有利に銀行からお金を借りられます。
「結局、借金するってことですか！！」
勿論、返済の名義は物件購入者です。しかし、ご自身が借金して購入した自宅なら全部貴方の借金といえますが、収益不動産の場合、繰り返しますが元本も金利も含め、月々のローン返済は、他人がしてくれるのです！！
月々のローンを返済した後、手元に残る副収入も全て他人(入居者)がくれます。
リスクがまったくなく稼げる商売や投資はありません。
他の投資と比べ会社員が有利であり、時間的にも労力的にも楽に稼げる！！
それが不動産投資なのです。
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09年06月27日
収益不動産投資を考える１
「ワイズさんで私にも出来るような一生続けられるようなビジネスを紹介してくれませんかね？」
長引く不景気、長らく続いてきた年功序列の崩壊、社会保険・年金制度の不安・・・などがあり、最近お勤めの方からの上記のような相談が増えてきております。
しかし、この方は公務員をされておられる方だったので引き止めました。
なぜなら「もったいない」からです。
公務員、上場企業、優良企業に長く勤められておられる方は、ご自身が考えられている以上に社会的信用力があります。また、その信用力をお借りして弊社が展開している保証業も成り立っています。
金融機関等の信用・評価は、中小企業の社長さん等よりはるかにあります。
公務員、上場企業、優良企業の方は何らかのいたしかない事情があって辞めるのならともかく、そうでないのであればそのまま勤め、その信用力を背景にビジネスを考えたほうが賢明です。
幸い、民間企業では、副業に寛容になってきております。
副業に厳しい公務員でも身内に業務させているいるように繕うことなどで可能となります。
しかし、主業務がある方の副業となると限られてきます。あくまで副業ですから動ける時間も限られてきます。
そうなると、定期貯金、外貨貯金、株式投資、不動産投資などが副業に向いていると言えます。
では、ワイズがお勤めの方へ勧める副業は・・・・・ずばり不動産投資、収益不動産投資です。
不動産投資と聞くと「難しい、怖い」等と思われるかも知れませんが、実は数ある投資対象の中でも、最もローリスクかつ初心者でも始めやすい投資であり副業です。
定期貯金 遺産等で巨額の預貯金を長期預けられるのならともかく、銀行金利が０コンマ数パーセントのような低金利では何にもならない。
外貨貯金 高利回りでも為替手数料が高い。外貨投資なので、売買時が難しい。
株式投資 大きなリターンは望めるがリスクも大きい。
90年代から見ても、バブルの崩壊、ＩＴバブルの崩壊、サブプライム問題、リーマンズショックなど、株価が底なし状態で急降している時が幾度もある。
相場の動きに逆らえず、自分ではコントロールできない。また、毎日こまめに株価を気にしなければならない。
これに対し、
不動産投資は 安定した大きな利回りが可能(利回り１５％以上など) 株と違い自身でコントロールできる。(更に高い収益を得られる)
家賃等月々安定したキャッシュフローを受け取り、また物件の価値を上げることで(家賃収入を上げれば物件の価値が上がる)売却時のキャピタルゲインも得られる。
投資といえば必ずリターンを求めるものですが、その中でも収益不動産は郡を抜いて優れていると思います。
数千年にわたって受け継がれてきた「ユダヤ商法」の財産作りの基礎は
「不動産・金」→「現金」→「事業」の順です。
つまり、不景気の影響(サブプライム問題を発端に世界中で不動産価格が下落)で、おそらくこれ以上下がることはないだろうと思われる収益不動産が巷に溢れている今がチャンスといえます。
Comprehensive Consulting Y's group Satisfaction Business
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TEL092-737-7771 FAX092-738-1117
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長引く不景気、長らく続いてきた年功序列の崩壊、社会保険・年金制度の不安・・・などがあり、最近お勤めの方からの上記のような相談が増えてきております。
しかし、この方は公務員をされておられる方だったので引き止めました。
なぜなら「もったいない」からです。
公務員、上場企業、優良企業に長く勤められておられる方は、ご自身が考えられている以上に社会的信用力があります。また、その信用力をお借りして弊社が展開している保証業も成り立っています。
金融機関等の信用・評価は、中小企業の社長さん等よりはるかにあります。
公務員、上場企業、優良企業の方は何らかのいたしかない事情があって辞めるのならともかく、そうでないのであればそのまま勤め、その信用力を背景にビジネスを考えたほうが賢明です。
幸い、民間企業では、副業に寛容になってきております。
副業に厳しい公務員でも身内に業務させているいるように繕うことなどで可能となります。
しかし、主業務がある方の副業となると限られてきます。あくまで副業ですから動ける時間も限られてきます。
そうなると、定期貯金、外貨貯金、株式投資、不動産投資などが副業に向いていると言えます。
では、ワイズがお勤めの方へ勧める副業は・・・・・ずばり不動産投資、収益不動産投資です。
不動産投資と聞くと「難しい、怖い」等と思われるかも知れませんが、実は数ある投資対象の中でも、最もローリスクかつ初心者でも始めやすい投資であり副業です。
定期貯金 遺産等で巨額の預貯金を長期預けられるのならともかく、銀行金利が０コンマ数パーセントのような低金利では何にもならない。
外貨貯金 高利回りでも為替手数料が高い。外貨投資なので、売買時が難しい。
株式投資 大きなリターンは望めるがリスクも大きい。
90年代から見ても、バブルの崩壊、ＩＴバブルの崩壊、サブプライム問題、リーマンズショックなど、株価が底なし状態で急降している時が幾度もある。
相場の動きに逆らえず、自分ではコントロールできない。また、毎日こまめに株価を気にしなければならない。
これに対し、
不動産投資は 安定した大きな利回りが可能(利回り１５％以上など) 株と違い自身でコントロールできる。(更に高い収益を得られる)
家賃等月々安定したキャッシュフローを受け取り、また物件の価値を上げることで(家賃収入を上げれば物件の価値が上がる)売却時のキャピタルゲインも得られる。
投資といえば必ずリターンを求めるものですが、その中でも収益不動産は郡を抜いて優れていると思います。
数千年にわたって受け継がれてきた「ユダヤ商法」の財産作りの基礎は
「不動産・金」→「現金」→「事業」の順です。
つまり、不景気の影響(サブプライム問題を発端に世界中で不動産価格が下落)で、おそらくこれ以上下がることはないだろうと思われる収益不動産が巷に溢れている今がチャンスといえます。
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09年05月20日
ワイズが提供するニッチビジネス
弊社が提供する・コンサルティングするビジネスはせっかく将来性、大きな市場、需要があるのに優良な業者が少ない市場のビジネスです。絶対的な一強、大手も存在しません。
おそらく世間体を気にする大企業の進出はこれからも無いと考えられる市場です。
弊社が提供する厳選したニッチビジネスを要約すると
●最初に用意する資金を最小限に抑えられるビジネスです。
●世の景気や情勢などに左右されないビジネスです。
●将来性のある市場や確実な需要があるビジネスです。
●他社と差別化されたビジネスです。
弊社の起業コンサルティングは、自身で経営や起業した経験が無い為、経営者の気持ちがわからない等の通常のコンサルタント会社の机上のコンサルティングとは一味違う実践的コンサルティングが可能です。
ワイズがコンサルティングするニッチビジネスに興味がある方はご連絡下さい。
相談者様の経歴や開業資金、希望する収入等を考慮してビジネス案を提供いたします。
ご相談は無料です。
●コンサルタント業 ●金融・債務コンサルタント業 ●信用保証業
●身元・行方専門調査業 ●その他厳選のニッチビジネス
例えば弊社がこれまで手掛け成功しているニッチビジネスには下記のようなものもあります。
■グットサプリ買取センター様 ■ヘルシーアイ様
詳しくは、お電話にてお問い合わせください。
TEL092-737-7771
ワイズグループ内起業コンサルティング
おそらく世間体を気にする大企業の進出はこれからも無いと考えられる市場です。
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詳しくは、お電話にてお問い合わせください。
TEL092-737-7771
ワイズグループ内起業コンサルティング
09年05月12日
融資・資金繰・金融コンサルティング
弊社は、事業者の資金繰り、債務相談・金融相談から一般の方の借金相談等、お金に関する問題について気軽に相談出来るコンサルタント会社です！
専門スタッフの長年の経験・知識により、貴方もしくは貴社に対し適確なアドバイス・問題の解決、または快方に向かうようサポートいたします。
弊社には、この業務に必要不可欠な“確かな知識”と“豊富な経験”を兼ね備えた金融業のプロによる様々なノウハウがあります。
貴方が、申込み先にあてがない、もしくは現状を変えたい、
またはアドバイス、サポート等が必要であれば、金融コンサルティングをお勧めいたします。
問題の解決策、サポート、アドバイス等、貴方の現状が良くなるようにコンサルをいたします。
また、保証人紹介も優先して検討いたします。
主の内容 ●融資申し込みの極意 ●満額融資のコツ ●その他多種ノウハウ
①コンサルティングの予約は、料金３１５００円をお振込み頂いてからの予約となります。
●振込先口座 西日本シティ銀行 天神支店 普通 ２５１９０８６
口座名義 ワイズ・コンサルティング
②お振込み後、お電話でコンサルティングの予約を入れてください。
●来社希望の場合、その旨お伝え下さい。
●電話でのコンサルティングをご希望の場合、金融コンサルティング専用電話番号をお伝えいたします。
何なりとお気軽にご相談ください
あなたの現状が今より良くなるようにサポートいたします！
※ご相談者の秘密は厳守いたします
Comprehensive Consulting Y's group Satisfaction Debt Solution
ワイズ・グループ
TEL092-737-7771 FAX092-738-1117
〒810-0004 福岡市中央区渡辺通り5丁目23-2-6F
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