2014年 12月の記事一覧

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14年12月09日 14時22分44秒
Posted by: mansyonkanrisi

6 団地には、建物の区分所有に関する規定を準用しているが、しかし、
 団地全体に及ぼす必要のないものや、棟ごとに処理すべき
事項につ
 いては、前にも述べたが、準用されない。
  ①第三節「敷地利用権」は、団地内に戸建て建物がある場合、敷地
 利用権について、分離処分の禁止等を一般的に準用すべきで
はない
 からである。
  ②第七節「義務違反者に対する措置」、は、同じ棟の区分所有者が
 これについて判断して決議すべきであり、団地全体で処理
すべき問
 題ではない。
  ③第八節「復旧・建替え」の規定の復旧に関する規定は、棟ごとの
 区分所有者によって決定すべきだからである。建替につい
ては、別
 個に、法
69条、70条に規定を置いた。

7 団地内の建物の建替えに関する決議
  団地内に、ABC3棟の建物がある場合において、区分所有建
 であるA棟を建替えたいと思ったとき、その敷地をA棟の所有
者だけ
 で所有しているときは、その所有者だけの判断で建替える
ことがで
 きる。つまり、その棟の区分所有者及び議決権の各5分
の4以上の
 多数による決議のみで足りる
(区分所有法61)
  しかし、その敷地が団地所有者の共有に属する場合(つまり団
 全体で共有している場合)は、その棟だけの問題ではなく、団
地全
 体の問題となる。そこで、このような場合について建替え決
議の手
 続きを定めたのが、法
60条、70条である。

 (1) 単一棟の建替え承認決議
  ① イ、一団地内にある数棟の建物(団地内建物)の全部又は
   部が専有部分のある建物であり、かつ、
ロ、その団地内の特定
   の建物(特定建物=建替えようとする
建物)の所在する土地(こ
   れに関する権利を含む。)が「団
地建物所有者の共有」に属す
   る場合においては、
ハ、団地管理組合の集会において、議決
   権(土地等の共有持
分の割合で決まる)の4分の3以上の多数
   による承認の決
議(建替え承認決議)を得たときは、当該特定
   建物の団地
建物所有者は、建替え(当該特定建物を取り壊し、
   かつ、
当該土地又はこれと一体として管理若しくは使用をする
   団
地内の土地に新たに建物を建築すること)ができる(区分
   有法
691項、2)

〇 この建替え承認決議は、議決権のみで足り、団地所有者の数は
 考慮されない。

〇 この建替え承認決議は、「団地内に区分所有建物が1棟以上あ
 ること」、「建替えようとする建物の敷地が団地建物所有者の共
 に属すること」、「団地管理組合の集会で議決権の4分の3以
上の
 決議があること」の3つの要件が必要。

 ② 以上は、団地管理組合の建替え承認決議の問題であり、その
  前提に、
  イ 建替えたいと思っている当該特定建物=建替えようとする建
   物が区分所有建物である場合、その建替え決議(区分所有法61
   条の5分の4の決議)又はその区分所有者の全員の同意があ
   こと。
  ロ 当該特定建物が区分所有建物以外の建物である場合 その所
   有者の同意があることが必要である(区分所有法6911号、
   2)

〇 建替えようとする建物について、まず、①その建替えの要件を満
 たしておいて、さらに、②団地管理組合の建替え承認決議が必要で
 ある。
  
  
③ 建替え承認決議においては、当該特定建物(建替えの対象とな
   っている建物)の団地建物所有者は、建替え承認決議においては、
   いずれもこれに賛成する旨の議決権の行使をしたものとみなされ
   る(区分所有法693項本文)
    棟の集会で建替えが決まった以上、建替え承認決議においては、
   反対に回ることを認めないとしたわけである。

  ④ 建替え承認決議の集会の招集は、当該集会の会日より少なくと
   も2月前に、議案の要領のほか、新たに建築する建物の設計の概
   要をも示して発しなければならない(区分所有法694項本文)

  ⑤ 建替え承認決議に係る建替えが当該特定建物以外の建物の建
   替
えに特別の影響を及ぼすべきときは、その影響を受ける建物の
   区
分所有者全員の議決権の4分の3以上の議決権を有する区分所
   有
者(建物が専有部分のある建物以外の建物である場合 その建
   物
の所有者)が当該建替え承認決議に賛成しているときに限り、当
   該特定建物の建替えをすることができる(区分所有法695)

 
(2) 複数棟の一括建替え承認決議
   ① 建替えが検討されている特定建物が2以上ある場合、(1)
    たように、単棟ごとの建替え承認決議に付すこともできるが、
2以
    上の特定建物の団地建物所有者は、各特定建物の団地建物

    有者の合意により、当該2以上の特定建物の建替えについて
一括
    して建替え承認決議に付することができる
(区分所有法69
6)

  ② 当該特定建物が専有部分のある建物であるときは、当該特定
   物の建替えを会議の目的とする集会
(区分所有法621)
におい
   て、当該特定建物の区分所有者及び議決権の各5分の4
以上の多
   数で、当該2以上の特定建物の建替えについて一括し
て建替え承
   認決議に付する旨の決議をすることができる。この
場合において、
   その決議があったときは、当該特定建物の団地
建物所有者(区分
   所有者に限る。)の合意(一括建替え承認決議
に付すための合意)
   があつたものとみなされる
(区分所有法69
7)

 
(2) 団地内の区分所有建物の一括建替え決議
    団地内の区分所有建物をそれぞれ棟ごとの判断によって建替え
   ることもできるが、団地内の区分所有建物を全部まとめて建替え
   こともできる。
    一斉に建替えるためには、以下の要件が必要である(区分所有
   法
70)
   ① イ、団地内建物の全部が専有部分のある建物(区分所有建物)
    であること。
     ロ、当該団地内建物の敷地(これに関する権利を含む)が当
    団地内建物の区分所有者の共有に属すること。
     ハ、各棟の管理を団地管理組合で行う旨の団地管理規約が定
    められていること。

〇 このハの要件は、先に述べた、4の団地規約の設定の特例②の第
 二の規約の制定である(区分所有法6812)

  
② 以上の要件を満たした上で、団地管理組合の集会で、団地内
   全区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で、当該団

   内建物につき一括してその全部を取り壊し、建物を建替える
旨の
   決議(一括建替え決議)をすることができる
(区分所有法
701
   本文
)

〇 建替えの承認決議と異なり、建替えそのものの決議であるので、
 区分所有者及び議決権の各5分の4以上となっていいることに注意。

  ③ ただし、全体として5分の4以上の賛成があったとしても、各棟
   ごとの区分所有者の意思を無視することはできないので、
一括
   建替え決議が成立するためには、当該集会において、当該
各棟
   ごとに、それぞれその区分所有者の3分の2以上の者であ
って議
   決権の合計の3分の2以上の議決権を有するものがその
一括建
   替え決議に賛成した場合でなければならないとされてい
(区分
   所有法
701項ただし書)

〇 これは、一括建替え決議と別個に、棟ごとの集会を開いて、3分
 
の2以上の決議が必要というものではないことを注意してほしい。
 一括建替え決議が成立した場合、その決議における各棟ごとの投
 票
を集計して、それぞれ3分の2以上の賛成票があったかどうかを
 審
査するというものである。

〇 一括建替え決議の「5分の4」議決権は、団地における議決権と
 して土地等の共有持分の割合による。しかし、棟ごとの議決権の3
 の2という場合は、その棟の規約に別段の定めがない限り、その有
 する専有部分の床面積の割合による(区分所有法38条、14)

  ④ 団地内建物の一括建替え決議においては、次の事項を定めな
   ければならない(区分所有法703)
   一 再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要
   二 新たに建築する建物(再建団地内建物)の設計の概要
   三 団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に
    要
する費用の概算額
   四 前号に規定する費用の分担に関する事項
   五 再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項

  ⑤ 一括建替え決議の手続きに関しては、一棟の区分所有建物の
   建替えに関する「招集手続」、「売渡し請求」等多くの規定が準
   されている。

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14年12月09日 13時47分54秒
Posted by: mansyonkanrisi

3 団地共用部分
  2で見た区分所有法66条は、団地について規約共用部分の規定を
 準用する規定はない。したがって、団地においては規約共用部分とい
 うことはない。
  しかし、団地所有者が共用する建物は必要であり、団地共用部分を
 定めているのが、区分所有法67条である。
 ① そこで、一団地内の附属施設たる「建物」(第一条に規定する建
  の部分を含む。)は、「団地規約」により団地共用部分とすること
がで
  きる。例えば、団地の附属施設としての集会所や管理棟が団地
共用
  部分として考えられる。また、団地内の区分所有建物の専有部
分(管
  理室・管理人室)を団地共用部分とすることができる
(区分
所有法67
  条1)

〇 団地共用部分とすることができるのは、「建物」であり、建物ではない
 施設は団地共用部分とすることができない。また、団地共用部
分とする
 ことができるのは、「団地所有者全員の共有に属する建物」
でなければ
 ならない。団地所有者の一部の者の共有に属する建物は、
団地共用部
 分とすることはできない。つまり、団地においては、一
部団地共用部分
 は認められない。

 ② 団地規約で団地共用部分と定めた場合、その旨の登記をしなけ
  ば、これをもって第三者に対抗することができない
(区分所有
67
  1項ただし書)

 ③ 団地共用部分の持分は、規約に別段の定めがない限り、建物(
  建ての場合)又は専有部分(マンションの場合)の床面積の割合によ
  る
(区分所有法673項、141項、4)

 ④ 一団地内の数棟の建物の全部を所有する者は、公正証書により、
  前項の規約を設定することができる。つまり、団地の分譲業者が
  譲前に団地共用部分の定めを公正証書により作成できるとした。

4 団地規約の設定の特例
 ① 団地内の土地又は附属施設が団地建物所有者の共有に属す
  る
場合、共有者全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有
  部
分のある建物の管理を行うための団体を構成する(区分所有
  法
65)。そして、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置く
  ことができる(区分所有法65条による準用)
   一般的に団地の規約の設定、変更又は廃止は、団地建物所有
  者及び議決権の各4分の3以上の多数による団地の集会の決が
  必要である。

 ② 区分所有法681項は、「団地建物所有者の一部に属する物
  ついて」、団地で管理できる場合について定めた。本来なら、
これを
  共有する者(棟)単位で管理すべきであるが、一定の手続
きを経て
  団地規約を定めて、団地で管理できることにしたわけ
である。
   第一に、当該団地内の一部の建物の所有者(専有部分のある
  物にあっては、区分所有者)の共有に属する場合における当
該土
  地又は附属施設(専有部分のある建物以外の建物の所有者
のみ
  の共有に属するものを除く。)
(区分所有法6811)
例えば、
  10棟からなる団地で、5棟ずつに分けて敷地が区分
されており、そ
  の間に
10棟全員の共有に属する通路がある場合、
その通路を核
  として
10棟全員の団地が成立する。このような場
合、団地規約で
  敷地全体を管理できることになる。駐車施設等
が、一部の団地所
  有者の共有に属している場合等も同じように
団地規約で敷地全体
  を管理できることになる。
   ただし、土地又は附属施設が戸建て建物の所有者のみの共有
  属している場合は除かれるとされている。次の第二で述べる
ように、
  戸建て建物については、団地管理組合で管理できない
ので、戸建
  て建物の共有に属する土地(敷地)や附属施設につ
いても団地の
  管理から除外したのである。
   第二に、当該団地内の専有部分のある建物である(区分所有
  6812)
   これは区分所有建物であり、本来なら、各棟の区分所有者が
  れを管理すべきものであることは、言うまでもない。しかし、
団地に
  おいては、団地全体で統一的な管理をすることが必要で
あり、合
  理的である場合があるので、このような規約の制定を
定めたので
  ある。
   なお、戸建て建物は入っていないから、戸建て建物を団地の管
  理とすることはできない。

〇 マンションの管理の適正化の推進に関する法律は、マンション
 適正な管理をするために定められた。そして、マンションの定義とし
 て、
①「二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供す
 る専有部分」
のあるもの(区分建物)並びにその②敷地及び③附属
 施設をマンションと
している。
  さらに、団地の場合、団地建物所有者(区分建物と戸建て建物)
 の共有
に属する①土地又は②附属施設もマンションであるが、団
 地内の「戸建て
建物」はマンションではないとされている(同法2
 1号イ、ロ)
  これは、区分所有法上、団地内の戸建て建物については、団地
 の管理の
目的とすることができないとされているから(つまり、その
 管理はあくま
で、戸建て建物の所有者が行うから)、適正化法にお
 いても、マンション
の定義から外しているのである。

  
③ 特例の団地規約設定手続
    一般的な規約設定決議があった上で(2の④、4の①参照)、
   以下の要件が必要である。
    第一の土地又は附属施設にあっては当該土地の全部又は
   附
属施設の全部につきそれぞれ共有者の4分の3以上でその
   持
分の4分の3以上を有するものの同意が必要である。つまり、
   団地全体集会の決議で、4分の3以上の決議があったとしても、
   さらに、附属施設を共有する共有者・持分の4分の3以
上の賛
   成があったかどうかを調べる必要があるわけである。
    第二の場合、その全部(全ての棟)につきそれぞれ集会に
   ける区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による

   議があることを要する。1棟でも決議がなければ、団地管
理組
   合で棟を管理することはできない。
    なお、建物の一部共用部分に関する事項で区分所有者全員
   の利害に関係しないものについては、一部共用部分を共用す
   べき区分所有者の4分の1を超える者又はその議決権の4分
   の1を超える議決権を有する者が反対したときは、議決権は
   立しない
(区分所有法682)
    第二の場合、この全ての棟の決議と団地管理規約の制定決
   議があって、はじめて効力が生ずる。

〇 一団地内では、団地単位で管理するか、棟単位で管理するかは、
 どちらかを決定すべきであって、ある部分は棟単位で管理、ある
 分は団地単位で管理、と選択することは認められないと解され
てい
 る。例えば、第一の場合、附属施設の一部だけを管理すると
か、第
 二の場合、数棟の区分建物のうち1棟だけを管理するとか
はできな
 い。

〇 このような手続きで団地規約を定めると、それ以外に棟管理組
 合の規約は不要である。もちろん、棟管理組合は存続し、棟管理
 組合ごとに決すべき事項はある。例えば、義務違反者に対する措
 置や建物が滅失した場合の復旧などは棟単位の決議で決する。
 し
かし、これらに関する棟総会についても、団地管理組合で定めれ
 ば、
一々棟管理組合の規約で定める必要はない。
  標準管理規約の団地型においては、第8章に「棟総会」の項を
 けている。

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14年12月04日 20時04分22秒
Posted by: mansyonkanrisi

1 団地の成立
  一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は附属施設
 (これらに関する権利を含む。)がそれらの建物の所有者(専有部分
 ある建物にあっては、区分所有者)の共有に属する場合には、それ

 の所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、その団
地内
 の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための
団体
 を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約
を定め、
 及び管理者を置くことができる
(区分所有法65)。つまり、
団地管理
 組合の成立である。

〇 団地建物所有者というのは、1棟の区分所有建物における「区分
 所有者」に代わる用語であり、団地特有の用語であるので、その意
 をしっかりと理解すること。土地等を共有する建物(戸建てと区
分所
 有建物)の所有者である。
  団地が成立するためには、①一団地内に数棟の建物があること、
 ②その団地内の土地又は附属施設がそれらの建物所有者の共有に
 属
することが必要である。
  ① 数棟の建物は、区分所有建物に限らず戸建て建物でもよい。し
 たがって、戸建て建物のみが数棟ある場合に、①戸建て建物の所
 者全員で土地又は附属施設を共有する場合には、その土地又は

 属施設を管理するため、団地管理組合が成立する。その他、②
戸建
 てと区分所有建物、③区分所有建物のみの団地が成立する。

〇 団地内に区分所有建物が存在する場合、団地管理組合と棟ごと
 の
管理組合が併存することになることを理解すること。また、土地や
 附属施設の共有状態によっては、複数の団地管理組合が重畳的に
 成
立することに注意すること。
  後に述べるように、①第三節「敷地利用権」、②第七節「義務違
 者に対する措置」、③第八節「復旧・建替え」の規定は団地に適

 されないので、これらは棟ごとに処理されることになるが、建替
えに
 ついては、団地について特別の規定が置かれている。

  ② 区分所有法は、第二章として「団地」について規定しているが、
   第一章の「建物の区分所有」に関する多くの規定を準用するとし
   ている。建物の区分所有「等」に関する法律は、区分所有建物だ
   けについて規定しているわけではないのである。

2 建物の区分所有に関する規定の準用(区分所有法66)
 ① 先取特権・特定承継人の責任
 ② 団地管理物の変更・管理
   土地等(共有の土地と附属施設のこと)の共有物や団地規約に
  よって団地の管理目的物とされた物(この団地規約によって団地
  の管理目的物にされた物(区分所有法6811号、2)につい
  ては、後に詳しく述べる。)変更・管理に関する決議要件、保存行
  為に関しては共有者が単独でできることなどが準用されている。

 ③ 団地の管理者
   団地建物所有者は、団地の管理者を選任・解任できる。団地の
  管理者の権限は、団地の管理目的物を保存し、集会の決議を実
  行
し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
  団地の管理者は、その職務関し団地建物所有者を代理する。ま
  た、団地建物所有者のため原告・被告となる。
   管理所有の規定(区分所有法27)の準用はない。

 ④ 団地の規約
   団地の管理目的物に関する管理又は使用に関する団地建物所
  有
者相互間の事項は、規約で定めることができる。団地の規約の
  設
定、変更又は廃止は、団地建物所有者及び議決権の各4分の
  3以
上の多数による団地の集会の決が必要である。
   ただし、後にも述べるが、681項各号に掲げる物について規
  約を設定するには、これらの共有者の特別多数の同意等が必要
  で
ある。
   規約の保管及び閲覧に関する規定も準用されている。

 ⑤ 団地の集会
   団地の集会は、毎年1回、団地の管理者(団地管理者)が招集
  る。
   各団地建物所有者の議決権は、土地等(これらに関する権利を
  む)の持分の割合による。ここでいう土地等というのは、全員
の共有
  に係る土地と附属施設である。
   集会の招集・通知、議事、議事録、書面決議等も準用されている。

 ⑥ 団地の規約や集会の決議の効力は、団地建物所有者の特定承
  継
人対してもその効力を生ずる。

 ⑦ 団地管理組合法人も認められる。

〇 団地には建物区分所有の規定が準用されているが、建物区分所
 有
の規定は、多く読み替えたうえで準用されている場合が多い。団地
 は、戸建ての建物もあり、また、団地の性格から、用語を読み替え
 必要がある。団地の規定が分かりにくいというのは、これも一因
であ
 る。

〇 団地においては、「区分所有者」に代わって、「団地建物所有者」
 となっている。区分所有者は1棟の建物の場合についてのみ適用さ
 れるものであり、団地では、団地建物所有者という。団地建物所有
 者とは、先にも見たが、土地等を共有する建物(戸建てと区分所有
 建物)の所有者のことである。

〇 集会の決議は、区分所有者及び議決権の各4分の3、過半数な
 ど
となっているが、団地の集会においては、「団地建物所有者」及び
 議
決権となる。ここでの議決権とは、2の⑤で見た、土地等(共有の
 土
地と附属施設のこと。これらに関する権利を含む)の持分の割合
 によ
り決まる。 

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