出店立地のコンサルタント - コンサルタントブログドットコム
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2007-11-13T01:38:07Z
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sorb
2007-11-13T01:38:07Z
2007-11-13T10:38:07+09:00
含むこともあるが、通常は、狭義の「立地評価」を指す場合が多い。
この場合、店舗の視界性評価、IN/OUT評価、動線評価、間口評価、
面積評価等を指し、店舗自体にまつわる立地上の長所と短所を評価すること
である。当然ながら、これらの評価が高ければ立地評価が高く、売上げも高い
ことが分かっている。
ただし、立地評価が低い場合で、売上げが高いこともまれにある。
商品力、サービス力、販売促進力などの営業力が大きい場合である。
同じ営業努力をするなら、立地評価が高い店舗を選んだほうが良いのは当然
である。
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sorb
2007-11-06T01:13:42Z
2007-11-06T10:13:42+09:00
売上予測をするには、店舗の売上げに最も相関のある立地指標を探し出さなければ
なりません。相関が強いかどうかを数字で表したものが、相関係数です。
この相関係数は、マイナス1からプラス1までの値をとります。マイナス1やプラス1に
近いほど「相関が強い」とされ、0に近いほど「相関が弱い」と表現されます。
交通量(通行量)や商圏人口について相関係数を求めると、たいてい0.3〜0.4くらい
です。したがって、交通量や商圏人口だけでは売上予測ができないことが分かります。
この相関が1.0に限りなく近いひとつの立地指標を見つけることができればよいのですが、
残念ながらそうした魔法のような指標は見つかっていません。
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2007-10-19T01:57:00Z
2007-10-19T10:57:00+09:00
同じように1に近いほど精度が高いとされています。
しかし、売上予測に重回帰分析を使う場合、正確なデータを集め、正しい分析を
行えば、重相関係数は0.8〜0.85の値を得ることができます。
0.6〜0.7ならば、データや分析が不足しています。
逆に、0.9を超えるのは、サンプルが少ないか、誤った分析をしていることが
大きな原因です。
経験的には、サンプル数50店舗以上で、0.8程度の重相関係数をもった
売上予測方程式ならば、実戦的にほぼ90%以上の精度で売上予測ができます。
0.8未満でも、0.9を超えても、実戦的に役立ちません。
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2007-10-16T01:15:34Z
2007-10-16T10:15:34+09:00
ことができます。この組み合わせを見つけるには、重回帰分析といわれる
統計手法を用いますが、今では、その計算ソフトが、マイクロソフト社の
表計算ソフト「エクセル」に標準装備されています。これを用いると、
さまざまな立地指数の中からベストの組み合わせを見つけることができます。
ただし、どういった指標を見つけることができるか、それらの指標をどうやって
数値化するか、基準をどうするかは示してくれないので、これは分析者の能力
いかんにかかっています。
重回帰分析を用いていない売上予測手法や、用いていてもサンプル数が
20店舗以下だったりする場合は、予測としての信頼度は著しく低いものです。
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sorb
2007-10-12T01:36:27Z
2007-10-12T10:36:27+09:00
変動があります。また、店長やオーナーの努力によって大きく増加することも
経験されることです。
しかし、オペレーションが高度に均質化・標準化されたチェーン店では、
店の売上げが10%以上変化する現象は、月商500万円クラスの店を除くと、
めったにみられないものです。
ただし、月の売上げは年間を通して一定ではないことも確かです。
これは、(1)「基本となる売上げ」に対して、(2)時とともに緩やかに伸びていく
売上げ(T:トレンド)、(3)半年ないしは数年のサイクルで上がったり下がったり
する売上げ(C:サイクル)、(4)月ごとによって変化する売上げ(S:シーズナル)、
(5)その月だけの特別な売上げ(I:イレギュラー)の、5種類が作用している
からと考えられます。
T・S・C・Iは、数字で正確に算出することができ、その手法はEPA法と呼ばれて
います。
売上予測では、(1)の「基本となる売上げ」を予測するのです。
したがって、売上予測モデルをつくる場合、時系列分析をしてこの基本となる
売上げを算出するところから始めなければなりません。
単なるおおざっぱな売上げをもとにすれば、おおざっぱな売上予測しかできない
ということです。
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2007-10-11T01:38:12Z
2007-10-11T10:38:12+09:00
はじめて新店の売上予測ができます。
古典的な方法としては、「ハフモデル」というものがありますが、
これは、店舗周辺のミクロの条件(道路の状況、視界性評価、動線評価など)を
ほとんど考慮しないモデルであるため、精度は著しく低いことが多いのです。
最近では、そうした問題をクリアするために、重回帰モデルが登場しています。
これは、既存店の売上げが分かっている場合に限り、作ることができるモデルです。
ただし、このモデルの構築には、「実査」や「仮説検証」という科学的思考法が
不可欠です。また、既存の店舗数が30店舗以上あることも必要です。
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2007-10-10T01:44:49Z
2007-10-10T10:44:49+09:00
これには1本の「主動線」と複数の「副動線」があります。
「主動線」とは、TGの最も集中度の高い場所(例えば、大規模小売店の
玄関口・ショッピングセンター内フロアのエスカレーター昇降口・
大型交差点の横断歩道位置・駅の改札口)どうしを結んだ動線です。
「副動線」とは、一方のTGは裏口などのサブの出入口であったり、
規模の小さいTGであったりする場合をいいます。
主動線上に物件があればいいですが、ない場合、実は副動線のほうが
競合店がない等、条件が良い場合があります。
その一例が、一方が大型小売店の裏玄関で、もう一方がその駐車場で
ある場合です。
もともと、この動線上を行く人々は、その小売店に買物に来るお客ですから、
単なる通行人とは異なり、一人ひとりの購買意欲がひじょうに高いといえます。
したがって、一見すると少なそうに見える通行量であっても、十分なポテンシャルを
秘めているのです。
加えて、こうした場所は商店街の裏路地であったり、空き地であったりして、
賃料交渉がしやすい場所である場合が多いものです。
主動線ばかりに目をとらわれず、副動線にも物件がないか、探してみてください。
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2007-10-04T01:06:48Z
2007-10-04T10:06:48+09:00
調査した結果得られる商圏は、オブジェクテリア(対象商圏)と呼んで区別します。
たいていの場合、オブジェクテリアはサブジェクテリアよりも小さくなる傾向にあります。
これは、商圏内の競合店や自店舗の活動制限などに起因するものです。
こうしたことが見られる場合、「商圏制約が起きている」といいます。
衝動来店よりも目的来店を主眼としている業種業態(コンビニなど)には、
この商圏制約が強く現れるので、「競合分断」と表現することもあります。
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2007-10-03T02:06:34Z
2007-10-03T11:06:34+09:00
明らかに人々がそこを横断してこない場合、
「商圏分断が起きている」といいます。
5分で行ける範囲で(立地の用語/商圏 参照)、
この商圏分断が起きていると人々は来店しませんから、
当然そこからの売上げは低くなります。
この商圏分断を厳密に定義したエリアを、特に、
サブジェクテリア(主体商圏)と呼びます。
これは、人々(顧客)が自店舗に来店する可能性の
あるエリアであり、開店後重点的に販売促進活動を
行う必要のあるエリアです。
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2007-09-27T01:19:27Z
2007-09-27T10:19:27+09:00
場所または地域のことで、インテンショナルクラスター(=供給集合体)の略です。
いわゆる商業集積地、すなわち商店街やショッピングセンター、観光地、
大型レジャー地域などが、これにあたります。
ICでは、一般的に、小売販売額が年間200億円以上、飲食販売額が同20億円
以上です。
こうした数値は統計的に公表されていますが、レジャー施設などは実際に利用者数
などを聞き、その規模を把握する必要があります。
年間来場者数は、100万人が一応の目安となります。
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